3 trường hợp nhà nước thu hồi đất từ năm 2026

3 trường hợp nhà nước thu hồi đất từ năm 2026

Từ ngày 1/1/2026, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn pháp lý mới khi Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Trong đó, một điểm thay đổi quan trọng là bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia và cộng đồng.

Đối với nhà đầu tư, người dân và doanh nghiệp, việc hiểu đúng ba trường hợp này là yếu tố then chốt để đưa ra quyết định đầu tư an toàn, tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi của mình.

1. Thu hồi đất cho dự án trong khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế

Nghị quyết mới cho phép Nhà nước thu hồi đất để triển khai:

• Dự án phát triển trong khu thương mại tự do

• Dự án thuộc trung tâm tài chính quốc tế

Những khu vực này thường có vai trò chiến lược trong thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế và tạo cực tăng trưởng. Việc thu hồi đất nhằm đảm bảo quy hoạch đồng bộ, mặt bằng sạch và môi trường đầu tư hấp dẫn.

Tác động đến nhà đầu tư:
Những quỹ đất nằm trong khu vực dự kiến quy hoạch đặc biệt có khả năng được rà soát lại. Người đầu tư đất ở, đất nông nghiệp hoặc đất thương mại cần theo sát thông tin quy hoạch của địa phương để tránh mua phải đất nằm trong phạm vi thu hồi.

2. Thu hồi phần diện tích còn lại khi dự án đã thỏa thuận ≥ 75% nhưng hết thời hạn

Đây là điểm thay đổi pháp lý rất quan trọng.

Trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được tối thiểu 75% diện tích đất và 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng:

• Đã hết thời hạn phải hoàn thành thỏa thuận, hoặc

• Đã hết thời gian gia hạn thỏa thuận, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có quyền xem xét, thông qua việc Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Ý nghĩa thực tế:
Cơ chế này nhằm giải quyết tình trạng “dự án treo”, do không thể thỏa thuận với 100% hộ dân, dẫn đến chậm tiến độ và lãng phí tài nguyên đất đai. Đây cũng là bước tiến lớn trong tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý của nhiều dự án tồn đọng.

Lời khuyên cho nhà đầu tư:
Đối với những người đang sở hữu đất nằm trong dự án có chủ trương thu hồi, nếu diện tích thuộc nhóm “còn lại dưới 25%”, khả năng đất bị thu hồi là cao. Do đó cần nắm rõ bản đồ quy hoạch, tiến độ dự án và kế hoạch giải phóng mặt bằng.

3. Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán BT hoặc cho thuê tiếp tục sản xuất – kinh doanh

Trường hợp này bao gồm:

• Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án theo hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao).

• Thu hồi đất để cho thuê lại, nhằm giúp doanh nghiệp đang sử dụng đất tiếp tục sản xuất – kinh doanh theo quy định tại Điều 78 và 79 Luật Đất đai 2024.

Điểm cốt lõi:
Nhà nước tăng vai trò quản lý quỹ đất, đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích và đúng tiến độ, đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các dự án BT vốn từng gây nhiều tranh cãi về cơ chế thanh toán bằng đất.

Bồi thường khi thu hồi đất: Quy định mới cần biết

Bên cạnh 3 trường hợp thu hồi đất mới, Nghị quyết và các nghị định liên quan cũng làm rõ cách bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi và tài sản phải di dời.

Bồi thường cây lâu năm và vật nuôi

Theo Nghị định 88/2024 và Nghị định 226/2025:

• Nếu không thể xác định sản lượng cây còn thu hoạch, bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế.

• Trường hợp chưa có quy trình sản xuất được ban hành, UBND tỉnh sẽ căn cứ thực tế địa phương để quy định đơn giá.

Bồi thường chi phí di chuyển tài sản

Theo Luật Đất đai 2024:

Người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường các khoản:

• Chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt

• Chi phí thiệt hại với dây chuyền sản xuất, máy móc nếu phải di chuyển

Điều này tạo sự đảm bảo quyền lợi và hỗ trợ người dân, doanh nghiệp giảm thiểu tổn thất khi bị thu hồi đất.

Đánh giá tổng quan: Ai được hưởng lợi? Ai cần thận trọng?

Nhóm hưởng lợi

• Các địa phương có dự án trọng điểm bị ách tắc lâu năm

• Chủ đầu tư có năng lực nhưng gặp khó khăn khi thỏa thuận đất

• Người dân có tài sản hợp pháp, được bồi thường minh bạch theo quy trình mới

Nhóm cần thận trọng

• Nhà đầu tư “bắt đáy” các khu đất chưa rõ quy hoạch

• Người mua đất nền trong vùng có nguy cơ thu hồi

• Chủ đất trong vùng dự án đã đạt mức thỏa thuận 75% trở lên

Xem thêm: Thu hồi đất và quy định bồi thường 

Kết luận

Từ năm 2026, việc bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất là bước đi nhằm tháo gỡ ách tắc pháp lý, bảo đảm sự đồng bộ trong quy hoạch và thúc đẩy các dự án quốc gia. Đồng thời, các quy định về bồi thường rõ ràng hơn giúp người dân và doanh nghiệp được bảo vệ quyền lợi tốt hơn.

Với vai trò nhà đầu tư, việc theo sát quy hoạch, hiểu luật và phân tích rủi ro trở thành yếu tố bắt buộc trong mọi quyết định.

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thong tin bổ sung thêm 3 trường hợp nhà nước thu hồi đất các nhà đầu tư cần hiểu rõ để tránh rủi ro. Hi vọng bài viết đem đến cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.