Tổng quan chiến lược đầu tư phân lô, tách thửa

Tổng quan chiến lược đầu tư phân lô, tách thửa

Trong những năm gần đây, đầu tư phân lô, tách thửa ngày càng trở thành xu hướng được nhiều nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ lựa chọn, đặc biệt tại các khu vực ven đô, tỉnh thành đang phát triển công nghiệp hoặc có hạ tầng mới. Tuy nhiên, chiến lược này không chỉ đơn giản là “mua đất lớn – bán đất nhỏ”, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu rõ về pháp lý, quy hoạch và chính sách của từng địa phương.

Hiểu Đúng Về Phân Lô Và Tách Thửa

1. Tách Thửa Là Gì?

Tách thửa là việc chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ hơn. Việc tách thửa thường được thực hiện trên đất ở (đất thổ cư) để bán lẻ từng phần cho người mua. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu sau tách, mặt tiền, hạ tầng đi kèm… đều phải tuân thủ quy định của từng tỉnh, thành phố.

2. Phân Lô Là Gì?

Phân lô là hình thức lập dự án đầu tư, trong đó chủ đầu tư được Nhà nước cho phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch chi tiết, đảm bảo hạ tầng đầy đủ (điện, nước, giao thông) rồi mới được bán. Phân lô thường áp dụng với các khu đất có diện tích lớn và phải thông qua quy trình xin phép, lập dự án, thẩm định, phê duyệt đầy đủ theo quy định.

Lưu ý: Phần lớn hoạt động phân lô bài bản hiện nay là do các doanh nghiệp bất động sản có pháp nhân rõ ràng thực hiện. Các nhà đầu tư cá nhân thường chỉ thực hiện tách thửa trên đất đã có sổ đỏ hợp pháp.

Thực Trạng Phân Lô, Tách Thửa Ở Một Số Tỉnh Thành

TP.HCM: Siết Chặt Để Giữ Quy Hoạch

TP.HCM từng có giai đoạn “bùng nổ” tách thửa, đặc biệt tại các huyện như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh. Tuy nhiên, tình trạng phân lô bán nền tràn lan khiến quy hoạch bị phá vỡ. Từ đó, thành phố áp dụng Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa theo từng khu vực và siết lại hoạt động này từ năm 2023 trở đi.

Bình Dương: Tâm Điểm Tách Thửa Giai Đoạn 2020–2022

Bình Dương là một trong những địa phương có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước. Các thành phố như Thuận An, Dĩ An, Tân Uyên từng là “điểm nóng” phân lô, tách thửa. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng nóng, tỉnh đã siết lại quy trình này, yêu cầu phải có hạ tầng, đường giao thông và phù hợp quy hoạch mới được tách thửa.

Đồng Nai: Cấm Tách Thửa Ở Một Số Khu Vực Nhạy Cảm

Do ảnh hưởng từ thông tin quy hoạch sân bay Long Thành, nhiều nhà đầu tư đổ xô mua đất nông nghiệp rồi tự ý phân lô, mở bán. Đồng Nai đã phải tạm dừng tách thửa tại nhiều địa phương, đặc biệt là trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, để kiểm soát lại thị trường.

Lâm Đồng: Cảnh Báo Phân Lô Trái Phép Ở Bảo Lộc, Bảo Lâm

Tình trạng phân lô trái phép đất nông nghiệp diễn ra tràn lan tại Bảo Lộc, Bảo Lâm khiến tỉnh Lâm Đồng phải ra quyết định cấm phân lô, tách thửa đất nông nghiệp. Hàng loạt dự án “ma” đội lốt nghỉ dưỡng, sinh thái đã bị xử lý.

Hà Nội: Kiểm Soát Phân Lô Vùng Ven

Ở các huyện ven đô như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, tình trạng phân lô – tách thửa vẫn còn diễn ra. Tuy nhiên, thành phố Hà Nội siết chặt bằng cách yêu cầu kết nối hạ tầng đầy đủ, phù hợp quy hoạch, không cho phép tách thửa trên đất nông nghiệp hoặc đất đang vướng quy hoạch treo.

Rủi Ro Khi Đầu Tư Phân Lô, Tách Thửa Trái Phép

• Vi phạm pháp luật: Tự ý phân lô khi chưa được cơ quan chức năng cho phép có thể bị xử phạt và buộc hoàn trả hiện trạng ban đầu.

• Không thể ra sổ đỏ: Nhiều khu đất bị tách trái phép sẽ không thể tách sổ, gây khó khăn khi sang nhượng.

• Nguy cơ lừa đảo: Nhiều người dân bị lừa mua đất “nền dự án” nhưng thực chất là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, không có pháp lý rõ ràng.

• Bị thổi giá ảo: Các cơn sốt đất do môi giới tạo nên khiến giá bị đẩy lên cao, tiềm ẩn nguy cơ sụt giảm mạnh khi thị trường điều chỉnh.

Chiến Lược An Toàn Khi Đầu Tư Phân Lô, Tách Thửa

1. Chỉ đầu tư vào đất có pháp lý rõ ràng (đã có sổ đỏ, không tranh chấp, không vướng quy hoạch).

2. Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 trước khi đầu tư.

3. Ưu tiên đất trong khu dân cư hiện hữu, có điện – nước – đường đầy đủ.

4. Không nên đầu tư đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, chưa có quy hoạch khu dân cư.

5. Chỉ tách thửa khi đảm bảo điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định địa phương.

Xem thêm: Đất phân lô là gì?

Kết Luận

Phân lô, tách thửa là một chiến lược đầu tư hấp dẫn nhưng không hề dễ dàng. Nhà đầu tư cần am hiểu luật pháp, quy hoạch, và nắm chắc thực tiễn địa phương để tránh rơi vào “bẫy” đầu cơ, pháp lý rủi ro. Hãy đầu tư theo hướng bền vững, minh bạch, đặt lợi ích dài hạn lên hàng đầu thay vì chạy theo “sóng ngắn hạn”.

Nếu bạn cần phân tích chi tiết về từng tỉnh hoặc tư vấn chiến lược phân lô – tách thửa an toàn, hãy để lại thông tin để được hỗ trợ cụ thể hơn.

Trên đây là 1 số chia sẻ của Đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về tổng quan chiến lược đầu tư phân lô, tách thửa. Đây là một trong những chiến lược đem lại lợi nhuận khá cao tuy nhiên cũng tồn tại khá nhiều rủi ro chính vì vậy các nhà đầu tư cần có những kiến thức và chiến lược rõ ràng. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất