Từ 1/1/2026 người dân chuyển đổi đất vườn, tách thửa ra sao?

Từ 1/1/2026 người dân chuyển đổi đất vườn, tách thửa ra sao?

Từ ngày 1/1/2026, người dân sẽ được áp dụng hàng loạt chính sách mới liên quan đến chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở và tách thửa theo Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua.

Những thay đổi này được đánh giá là bước đột phá, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân, mở rộng cơ hội tách thửa – chuyển nhượng – thừa kế đất, đặc biệt tại khu vực nông thôn.

1. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng từ 1/1/2026

Theo Nghị quyết vừa được thông qua:

Người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các trường hợp:

• Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa với đất ở

• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã tách thửa để chuyển quyền sử dụng

• Trường hợp đo đạc bản đồ địa chính trước 1/7/2014 dẫn đến tách thửa không đúng thực tế

Tất cả các trường hợp trên được phép chuyển mục đích mà không bắt buộc phải chuyển toàn bộ diện tích, giúp người dân dễ dàng thực hiện tách thửa và hạn chế chi phí quá lớn như trước đây.

2. Quy định chuyển tiếp: Những ai chuyển đất vườn từ 1/8/2024 đến 1/1/2026 sẽ được tính lại tiền

Nghị quyết quy định rõ đối tượng được tính lại nghĩa vụ tài chính:

Đối tượng áp dụng

Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất từ:

• Ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026

với mục đích chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong thửa có đất ở sang đất ở.

Cách xử lý tiền sử dụng đất

• Nếu chưa nộp tiền sử dụng đất:
  → Cơ quan thuế sẽ tính lại toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo chính sách mới.

• Nếu đã nộp tiền sử dụng đất:
  → Người dân được quyền đề nghị tính lại.
  → Nếu số tiền phải nộp thấp hơn số đã nộp: Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào các nghĩa vụ tài chính tiếp theo (như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất lần sau).

Quy định này giúp hàng nghìn hộ gia đình giảm gánh nặng tài chính khi chuyển mục đích.

3. Tách thửa đất vườn từ 2026: Không bắt buộc chuyển toàn bộ mục đích

Một trong những thay đổi được đông đảo cử tri và người dân ủng hộ chính là:

Chuyển mục đích một phần thửa đất – không bắt buộc phải tách thửa.

Điều này giải quyết bất cập kéo dài nhiều năm, khi người dân muốn tách thửa chỉ để chuyển nhượng hoặc chia cho con cái nhưng phải chuyển mục đích toàn bộ thửa đất, khiến chi phí rất lớn.

Quy định mới cho phép:

• Chuyển mục đích chỉ phần diện tích cần sử dụng, không phải chuyển toàn bộ thửa

• Tách thửa không bắt buộc phải chuyển mục đích toàn bộ

• Hợp thửa không cần cùng mục đích sử dụng đất

Nhờ đó, người dân thuận lợi hơn trong:

• Chia đất cho con

• Tách thửa để bán

• Tách thửa để thế chấp

• Làm thủ tục thừa kế, tặng cho

4. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ 1/1/2026

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên các yếu tố:

• Diện tích được giao hoặc cho phép chuyển mục đích

• Giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của địa phương

• Tỷ lệ phần trăm tính tiền sử dụng đất tùy loại đất

• Mức miễn, giảm của Nhà nước theo từng đối tượng

Điểm mới quan trọng là:

Không còn yêu cầu tính tiền sử dụng đất cho toàn bộ thửa đất, chỉ tính cho phần diện tích được phép chuyển đổi.

Đây là thay đổi rất lớn giúp giảm chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở.

5. Quy định giúp dân dễ tách thửa hơn: Linh hoạt – thực tế – tiết kiệm

Các đại biểu Quốc hội cho biết, trước đây nhiều hộ dân không thể tách thửa vì:

• Bắt buộc chuyển toàn bộ thửa đất sang đất ở

• Chi phí chuyển mục đích quá lớn

• Không đáp ứng được yêu cầu quy hoạch

• Không có đủ năng lực tài chính

Bộ trưởng Trần Đức Thắng khẳng định Chính phủ đã chỉnh lý theo hướng hỗ trợ tối đa người dân, đảm bảo:

• Tách thửa chỉ cần chuyển mục đích phần diện tích cần thiết

• Hợp thửa không yêu cầu mục đích sử dụng giống nhau

• Quy định linh hoạt hơn so với trước

6. Người dân được hưởng lợi gì từ quy định mới?

Giảm chi phí chuyển mục đích

Không còn phải chuyển cả thửa → tiết kiệm hàng chục đến hàng trăm triệu.

Dễ tách thửa để chuyển nhượng

Không bị ràng buộc điều kiện tài chính như trước.

Phù hợp thực tế nông thôn

Nhiều hộ dân chỉ muốn tách vài trăm mét vuông để chia con, cho tặng hoặc bán.

Hạn chế tình trạng đo đạc cũ gây thiệt thòi

Các trường hợp đo đạc trước 1/7/2014 được xử lý lại theo hướng có lợi cho người dân.

7. Lời khuyên dành cho nhà đầu tư và người dân

Để đảm bảo thực hiện đúng quy định từ 1/1/2026, Thầy và các học viên Proland nên lưu ý:

• Kiểm tra quy hoạch trước khi chuyển mục đích hoặc tách thửa

• Tìm hiểu bảng giá đất mới của địa phương

• Theo dõi hướng dẫn chi tiết từ Chính phủ trong thời gian tới

• Tránh mua đất vườn chưa rõ nguồn gốc hoặc đang trong vùng quy hoạch treo

Xem thêm: Chốt giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Kết luận

Các quy định mới về chuyển đổi đất vườn – tách thửa từ 1/1/2026 mở ra cơ hội lớn cho người dân, nhà đầu tư và thị trường bất động sản nói chung. Chính sách được xây dựng theo hướng thực tế, linh hoạt và giảm chi phí, giúp hoạt động chuyển nhượng, chia tách đất đai trở nên thuận tiện và minh bạch hơn.

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ Thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin nghị quyết mới nhất được Quốc Hội thông qua về việc chuyển đổi, tách thửa đất vườn, đất ao từ ngày 1/1/2026. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý trong bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.