Đất nông nghiệp lên thổ cư từ 2026: Chi phí, hạn mức chuyển quyền mới nhà đầu tư cần biết

Đất nông nghiệp lên thổ cư từ 2026: Chi phí và hạn mức chuyển quyền mới nhất

Từ năm 2026, việc nhận chuyển quyền đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư sẽ chịu sự điều chỉnh bởi nhiều quy định mới. Đây là nội dung nhà đầu tư, người mua đất vườn – đất nông nghiệp bắt buộc phải nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý và sai lệch chi phí.

1️⃣ Hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp từ năm 2026

Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất. Trên cơ sở này, nhiều địa phương đã ban hành quy định cụ thể áp dụng từ năm 2026.

2️⃣ Đồng Nai: Hạn mức tối đa lên tới 450 ha với đất rừng

Ngày 31/12/2025, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định 91/2025/QĐ-UBND, quy định:

• Đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản:
  👉 Không quá 45 ha

• Đất trồng cây lâu năm:
  👉 Khu vực đồng bằng: không quá 150 ha
  👉 Khu vực miền núi: không quá 450 ha

• Đất lâm nghiệp (rừng phòng hộ, rừng sản xuất là rừng trồng):
  👉 Không quá 450 ha

➡️ Đây là hạn mức khá lớn, phù hợp với các nhà đầu tư và hộ sản xuất quy mô lớn.

xem th

3️⃣ TP.HCM: Siết chặt quản lý đất nông nghiệp trong đô thị hóa

Tại TP.HCM, Quyết định 72/2024/QĐ-UBND quy định:

• Đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối:
  👉 Không quá 45 ha

• Đất trồng cây lâu năm:
  👉 Không quá 150 ha

• Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
  👉 Không quá 450 ha

Quy định này áp dụng cho cá nhân và cả cơ quan nhà nước khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất nông nghiệp.

4️⃣ Cao Bằng: Điều kiện đặc biệt với đất trồng lúa

Tỉnh Cao Bằng ban hành Quyết định 46/2024/QĐ-UBND, trong đó có điểm rất đáng lưu ý:

• Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho đất trồng lúa trên 02 ha thì:

  • Phải thành lập tổ chức kinh tế

  • Có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt

➡️ Quy định này nhằm kiểm soát chặt việc chuyển nhượng đất lúa, tránh đầu cơ.

5️⃣ Tiền sử dụng đất khi chuyển lên thổ cư từ 1/1/2026

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn ao sang đất ở sẽ được tính theo mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Cụ thể với đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở:

• Nộp 30% chênh lệch
  👉 Phần diện tích trong hạn mức giao đất ở

• Nộp 50% chênh lệch
  👉 Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức

• Nộp 100% chênh lệch
  👉 Phần diện tích vượt quá 1 lần hạn mức

➡️ Đây được xem là chính sách “dễ thở” hơn, đặc biệt với đất vườn ao xen kẹt trong khu dân cư.

6️⃣ Góc nhìn nhà đầu tư: Nên hiểu gì từ các quy định mới?

• Không còn thời “mua gom đất nông nghiệp vô tội vạ”

• Phải tính kỹ hạn mức – chi phí lên thổ cư ngay từ đầu

• Ai hiểu luật sớm → đi trước thị trường

• Ai không nắm luật → dễ kẹt vốn, khó ra hàng
  

Tham khảo 2 buổi học online miễn phí, đăng ký: tại đây