Những điểm người dân và nhà đầu tư bắt buộc phải nắm rõ về Đăng ký đất đai
Từ ngày 31/01/2026, các quy định liên quan đến Đăng ký đất đai, đăng ký tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận chính thức được áp dụng thống nhất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Đây là hệ thống quy định hướng dẫn trực tiếp Luật Đất đai 2024 và có tác động rất lớn đến người dân, nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp bất động sản trong quá trình thực hiện các thủ tục Đăng ký đất đai từ năm 2026 trở đi.
1. Nội dung Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất lần đầu phải thể hiện đầy đủ thông tin của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc người được giao đất để quản lý, bao gồm tên gọi, giấy tờ nhân thân hoặc pháp nhân, địa chỉ và các thông tin pháp lý liên quan. Đồng thời phải thể hiện rõ thông tin thửa đất và yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hoặc cấp Giấy chứng nhận.
2. Khi thực hiện Đăng ký đất đai trong trường hợp có biến động, người sử dụng đất phải kê khai đầy đủ thông tin chủ sử dụng, thông tin thửa đất, nội dung biến động và lý do biến động theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý kiểm soát tính hợp pháp của các giao dịch đất đai.
3. Người thực hiện thủ tục Đăng ký đất đai có thể là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý, người nhận chuyển quyền hoặc người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật.
4. Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thì vẫn được thực hiện Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, không phải chờ đến khi hoàn tất việc sắp xếp, xử lý tài sản công.
5. Khi người dân hoặc doanh nghiệp có nhu cầu thực hiện đồng thời nhiều thủ tục Đăng ký đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải phối hợp liên thông để giải quyết, bảo đảm rút ngắn thời gian và giảm chi phí tuân thủ cho người sử dụng đất.
6. Đối với dự án đầu tư thực hiện thông qua việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đã nhận chuyển quyền. Trường hợp đã hoàn tất việc nhận chuyển quyền cho toàn bộ dự án thì việc Đăng ký đất đai được thực hiện đồng thời với thủ tục đất đai của dự án và không bị xử phạt chậm đăng ký biến động.
Xem thêm: Trung tâm đào tạo BĐS ProLand
7. Đối với nhà ở, công trình xây dựng đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp, khi thực hiện Đăng ký đất đai trong trường hợp biến động thì cơ quan đăng ký căn cứ vào thông tin đã có, trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu đăng ký thay đổi. Chủ sở hữu tài sản chịu trách nhiệm pháp lý nếu thực tế tài sản có thay đổi.
8. Trường hợp đang giải quyết thủ tục Đăng ký đất đai hoặc cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản không tiếp tục thực hiện thì người có quyền, nghĩa vụ liên quan theo pháp luật dân sự được tiếp tục thực hiện thủ tục khi có đủ giấy tờ chứng minh hợp lệ.
9. Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, việc Đăng ký đất đai để công nhận diện tích đất ở được thực hiện theo hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở theo Luật Đất đai 2024 và không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình.
Tham khảo: 2 buổi học online miễn phí
10. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được phép ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất khi thực hiện Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Thời hạn ghi nợ kéo dài cho đến khi thực hiện các quyền về đất đai và chính sách này được áp dụng đến hết ngày 31/07/2029.
11. Khi thực hiện Đăng ký đất đai mà có đo đạc lại diện tích, nếu không có quyết định xử phạt hành chính về lấn chiếm đất và người sử dụng đất cam kết không lấn chiếm thì ranh giới thửa đất được xác định là không thay đổi so với thời điểm đã được cấp Giấy chứng nhận.
12. Đối với các dự án bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về điều kiện pháp lý của dự án trong quá trình Đăng ký đất đai cho người mua.
13. Trường hợp một thửa đất có nhiều loại đất, nhiều hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc nhiều thời hạn sử dụng khác nhau và xác định được ranh giới từng phần thì khi Đăng ký đất đai, ranh giới đó được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận theo đúng quy định kỹ thuật của hồ sơ địa chính.
Có thể thấy, các quy định mới về Đăng ký đất đai áp dụng từ 31/01/2026 vừa siết chặt quản lý pháp lý, vừa tạo điều kiện minh bạch và thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư làm đúng luật. Việc hiểu đúng và thực hiện đúng Đăng ký đất đai theo quy định mới là yếu tố then chốt để bảo vệ tài sản và hạn chế rủi ro pháp lý trong dài hạn.