ĐẦU TƯ – LƯỚT SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG TRỞ LẠI: XU HƯỚNG NGẮN HẠN HAY CẢNH BÁO CHU KỲ 2026?

Thị trường bất động sản đổi hướng rõ rệt

Trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ trong mục đích mua nhà. Thay vì ưu tiên mua để ở hay tích sản dài hạn, dòng tiền đang quay trở lại đầu tư và lướt sóng ngắn hạn.

Theo khảo sát từ Dat Xanh Services, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng lên 28%, cao hơn 27% so với năm 2024. Đáng chú ý, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm.

Ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, còn mua tích sản giảm mạnh từ 24% xuống 17%. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang nghiêng về dòng tiền đầu cơ thay vì nhu cầu thực.

Lướt sóng quay lại mạnh mẽ sau giai đoạn “đóng băng”

Nếu so với giai đoạn thị trường trầm lắng năm 2023, Dat Xanh Services cho biết:

• Nhu cầu mua lướt sóng tăng gần 7 lần

• Nhu cầu mua để đầu tư tăng khoảng 75%

• Trong khi mua để ở giảm 28%

• Mua tích sản giảm gần 29%

Cơ cấu giao dịch đã thay đổi rõ rệt, phản ánh tâm lý tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn đang quay lại.

Nhà đầu tư chiếm ưu thế trên thị trường

Xu hướng này cũng được xác nhận trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:

• Hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ người mua căn thứ hai trở lên

• Phần lớn nhằm đầu tư

• Khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn

Trong khi đó, DKRA Consulting cho biết hơn 50% giao dịch thành công tại thị trường phía Nam đến từ nhóm khách đầu tư, với xu hướng:

• Hạn chế vay vốn

• Ưu tiên vòng quay vốn nhanh

• Thời gian nắm giữ không quá 3 năm

Khảo sát của Batdongsan cũng chỉ ra:

• Gần 60% người đã có nhà muốn mua thêm bất động sản

• Mục tiêu đầu tư

• Thời gian nắm giữ dự kiến 2–5 năm

Vì sao dòng tiền đầu tư và lướt sóng tăng mạnh?

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên – Phó Tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, có 4 nguyên nhân chính:

1. Thông tin sáp nhập địa giới hành chính tại nhiều khu vực

2. Hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh đầu tư

3. Dòng vốn từ phía Bắc dịch chuyển vào phía Nam

4. Lãi suất hấp dẫn, tạo tâm lý yên tâm xuống tiền

Bên cạnh đó, tâm lý FOMO trước lo ngại thiếu nguồn cung cũng góp phần kích hoạt làn sóng đầu tư ngắn hạn.

Rủi ro “sốt ảo” và méo mó mặt bằng giá

Chuyên gia Phan Đình Phúc – CEO Senee – nhận định:

Dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc là một trong những yếu tố tạo ra các đợt tăng giá cục bộ tại thị trường phía Nam.

Nhiều khu vực ghi nhận:

• Giá tăng nhanh trong thời gian ngắn

• Sau đó hạ nhiệt đột ngột

• Gây méo mó giá và tăng rủi ro cho nhà đầu tư vào sau

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng khoảng 80% dòng tiền tín dụng bất động sản hiện nay đang chảy vào đầu cơ và lướt sóng.

Năm 2026: Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Dù đầu tư và lướt sóng gia tăng, nhiều chuyên gia cảnh báo năm 2026 sẽ không còn là “sân chơi dễ ăn”.

Theo bà Nguyễn Thị Kim Thoa – Giám đốc thị trường DXS FERI:

• Nguồn cung nhà ở năm 2026 dự kiến khoảng 136.000 sản phẩm mới

  • Miền Bắc: hơn 60.000

  • Miền Nam: khoảng 54.000

• Nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp, tổng nguồn cung có thể vượt 200.000 căn

Nguy cơ dư cung cục bộ là hoàn toàn có thể xảy ra, khiến:

• Thanh khoản giảm

• Lướt sóng ngắn hạn khó thành công

xem thêm khóa học: Cách tính tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền (áp dụng từ 06/11/2025)

tham khảo khóa học bạn điền thông tin: bản đồ bắt động sản vùng ven

Áp lực lãi suất và chính sách siết chặt

Từ cuối năm 2025:

• Lãi suất huy động tăng 1–2%

• Nhiều khoản vay mua nhà giai đoạn 2023–2024 hết ân hạn gốc

• Áp lực trả nợ gia tăng

Cùng lúc đó, các chính sách quản lý mới và quá trình minh bạch hóa thị trường đang thu hẹp dần không gian cho đầu cơ thiếu nền tảng.

Kết luận: Đầu tư kiểu nào sẽ tồn tại?

Các chuyên gia đồng thuận rằng:

👉 Bất động sản năm 2026 sẽ là cuộc chơi của:

• Pháp lý rõ ràng

• Nhu cầu ở thực

• Khả năng tạo dòng tiền bền vững

• Tầm nhìn trung – dài hạn

👉 Lướt sóng ngắn hạn, đầu cơ thuần túy sẽ tiếp tục bị thu hẹp, rủi ro cao hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.