Đề xuất mới về định giá đất

Đề xuất mới về định giá đất

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, trong đó một trong những vấn đề then chốt được đặt lên bàn nghị sự là cải cách khung pháp lý về định giá đất. Mới đây, đề xuất loại bỏ một số phương pháp định giá đất hiện hành đã dấy lên nhiều luồng ý kiến trái chiều, khi các chuyên gia cho rằng điều này có thể dẫn đến tình trạng ách tắc pháp lý và khiến giá nhà khó có thể hạ nhiệt.

Vì sao cần cải cách phương pháp định giá đất?

Trong nhiều năm qua, các phương pháp định giá đất như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất đã được áp dụng đồng thời trong các tình huống khác nhau, nhằm phục vụ cho các mục đích: tính tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, thu thuế và lệ phí, cũng như hỗ trợ quá trình giao dịch bất động sản minh bạch hơn.

Tuy nhiên, theo đánh giá từ các cơ quan chức năng, việc sử dụng quá nhiều phương pháp và không thống nhất trong cách áp dụng đã khiến giá đất bị lệch pha với giá thị trường, gây khó khăn trong khâu tính toán tài chính đầu tư, cũng như tạo ra bất bình đẳng trong quá trình thu hồi đất và đền bù cho người dân.

Vì thế, việc đề xuất loại bỏ hoặc điều chỉnh lại các phương pháp định giá đất được xem là một phần trong quá trình cải cách toàn diện, nhằm tiến tới xây dựng một bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, đúng tinh thần Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026.

Cảnh báo từ chuyên gia: Cẩn trọng khi loại bỏ quá nhanh

Dù mục tiêu là tốt, nhưng nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại rằng việc loại bỏ vội vàng một số phương pháp đang được áp dụng phổ biến như phương pháp so sánh trực tiếp hoặc chiết trừ có thể khiến hệ thống định giá đất thiếu linh hoạt, từ đó gây ách tắc pháp lý trong việc triển khai các dự án đầu tư công, giải phóng mặt bằng và tính giá đất phục vụ đấu giá, giao đất, cho thuê đất.

Theo TS. Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý đất đai:

“Một phương pháp có thể không hoàn hảo trong mọi trường hợp, nhưng loại bỏ nó sẽ khiến nhiều tình huống thực tế không có phương án xử lý hợp lý. Quan trọng hơn cả là cách ứng dụng đúng theo từng bối cảnh, thay vì triệt tiêu hoàn toàn.”

Một số chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, việc chuyển đổi sang hệ thống định giá mới mà không có giai đoạn thử nghiệm rõ ràng, hoặc không đi kèm với việc nâng cấp năng lực cán bộ và dữ liệu đầu vào, thì sẽ rất khó để đạt được sự đồng thuận và triển khai hiệu quả.

Định giá đất phải gắn với dữ liệu thị trường minh bạch

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay trong định giá đất chính là thiếu cơ sở dữ liệu thị trường đáng tin cậy, đặc biệt là dữ liệu giao dịch thực tế. Giá trên thị trường tự do thường bị thao túng bởi môi giới, thông tin đồn đoán, hoặc bị “thổi giá” qua các kênh không chính thống.

Do đó, muốn định giá đất gần với giá thị trường, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai – bất động sản thống nhất, cập nhật và minh bạch.

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hiện đang phối hợp xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, đồng thời kết nối với hệ thống dữ liệu giao dịch, thuế, đăng ký quyền sử dụng đất để đảm bảo các phương pháp định giá sẽ có căn cứ khách quan, chính xác hơn.

Xem thêm: Vẫn còn vướng mắc về định giá đất

Tác động đến thị trường bất động sản: Liệu giá nhà có giảm?

Một trong những kỳ vọng lớn nhất từ việc cải cách định giá đất là kéo mặt bằng giá nhà về mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, theo giới phân tích, việc thay đổi phương pháp định giá không đủ để tự động làm giá nhà giảm, nếu không đi kèm với:

• Tăng nguồn cung thực chất, nhất là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

• Kiểm soát đầu cơ, thông qua chính sách thuế và tín dụng.

• Cắt giảm chi phí hành chính, chi phí không chính thức trong quá trình đầu tư.

Nếu bảng giá đất mới vẫn mang tính áp đặt, thiếu linh hoạt, hoặc định giá vẫn không phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế của đất, thì khả năng kéo giảm giá nhà là rất hạn chế.

Cần một lộ trình rõ ràng và linh hoạt

Việc cải cách phương pháp định giá đất là điều cần thiết trong bối cảnh thị trường đang yêu cầu tính minh bạch và công bằng cao hơn. Tuy nhiên, để tránh gây xáo trộn và ách tắc trong ngắn hạn, các chuyên gia kiến nghị nên có lộ trình thử nghiệm, lấy ý kiến rộng rãi và đánh giá tác động kỹ lưỡng trước khi chính thức áp dụng mô hình mới.

Việc giữ lại một số phương pháp cũ như là phương án dự phòng hoặc bổ sung cũng cần được xem xét để giúp địa phương và nhà đầu tư có đủ công cụ xử lý linh hoạt trong các tình huống đặc thù.

---

Kết luận

Đề xuất mới về định giá đất đang mở ra một hướng đi mới cho việc minh bạch hóa thị trường bất động sản và tăng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, nếu không được thiết kế và triển khai một cách thận trọng, nó hoàn toàn có thể trở thành rào cản pháp lý mới, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển các dự án cũng như mục tiêu kéo giảm giá nhà.

Trong bối cảnh nhiều thay đổi pháp lý sắp diễn ra cùng với Luật Đất đai 2024, việc cập nhật kiến thức, hiểu đúng – hiểu đủ về các phương pháp định giá và quy trình pháp lý sẽ là lợi thế cạnh tranh lớn cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, doanh nghiệp bất động sản và người dân đang có nhu cầu giao dịch.

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin đề xuất mới nhất về định giá đất. Hi vọng bài viết đem đến cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.