Giá đất theo thị trường dễ bị thao túng, thổi giá

Giá đất theo thị trường dễ bị thao túng, thổi giá

“Giá đất theo thị trường dễ bị thao túng, thổi giá” – lời nói này của Tổng Bí thư Tô Lâm tại buổi tiếp xúc cử tri ở Hà Nội vừa qua đã vang lên mạnh mẽ, mở ra một góc nhìn quan trọng về vai trò định hướng đất đai của Nhà nước trong nền kinh tế sở hữu đất đai toàn dân.

Trong suốt các cuộc làm việc chuẩn bị cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản liên quan, Tổng Bí thư nhấn mạnh: đất đai là tài nguyên công thuộc sở hữu chung, việc định giá đất không thể để thị trường quyết định một cách cơ học mà phải bảo đảm công bằng, hiệu quả, tránh thất thoát tài sản công, và phát huy tối đa nguồn lực đất đai phục vụ phát triển quốc gia.

Thị trường đất đai Việt Nam – đặc thù do Nhà nước làm chủ thể cung

Khác với nhiều quốc gia cho phép quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, Hiến pháp Việt Nam xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất đại diện quản lý. Điều này tạo nên một thị trường đất đai rất đặc thù: Nhà nước giữ vai trò chủ thể cấp đất, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng; mọi giao dịch sơ cấp đều phải thông qua quyết định hành chính.

Khi Nhà nước cho phép địa phương hoặc các cơ quan xác lập giá đất “theo thị trường”, thực tế là trao cho các chủ thể ngoài Nhà nước quyền kiểm soát giá đất sơ cấp. Đó chính là kẽ hở để nhóm đầu cơ, cò đất và lợi ích nhóm thao túng, đẩy giá ảo, mắc kẹt người mua và làm méo mó giá trị thật của đất đai.

Những rủi ro khi giao trọn giá đất cho thị trường

1. Giá đất bị đẩy phi lý từ thông tin quy hoạch

Một tin đồn quy hoạch, một dự án hạ tầng công bố chưa rõ ràng, cũng đủ làm xuất hiện “cơn sốt đất”. Môi giới và đầu cơ dễ lợi dụng để “thổi giá”, biến giá đất trở thành trò chơi kiếm lời chênh lệch, không phản ánh giá trị thực của địa phương, tiềm năng, hạ tầng.

2. Gánh nặng giá đất đè lên người dân & doanh nghiệp

Khi giá đất trở nên phi lý, chi phí nhà đất, thuê mặt bằng, đầu tư dự án đều đội cao. Người trung lưu, thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở; doanh nghiệp nhỏ bị bóp nghẹt bởi giá đất cao; phân khúc nhà ở xã hội bị thu hẹp vì chi phí đất trở thành áp lực lớn.

3. Méo mó phân bổ nguồn lực

Nếu đầu cơ đất tạo lợi nhuận cao hơn sản xuất, vốn xã hội sẽ đổ vào đầu cơ thay vì đầu tư sản xuất – nghiên cứu – đổi mới sáng tạo. Khi đó, bất động sản sẽ “hút máu” nền kinh tế, kéo lùi phát triển bền vững.

4. Nguy cơ bong bóng và bất ổn vĩ mô

Bong bóng đất đai kéo theo rủi ro cho tài chính ngân hàng (vì tài sản thế chấp chủ yếu là đất) và gây chênh lệch giàu nghèo, xói mòn niềm tin công chúng. Những đề phòng này không phải xa vời nếu giá đất được “khoán trắng” cho thị trường.

Định hướng chiến lược theo lời Tổng Bí thư

Nhà nước cần khung giá đất chuẩn và vai trò điều tiết

Việc Nhà nước xác lập khung giá đất chuẩn quốc gia là điều tất yếu trong chế độ sở hữu toàn dân. Giá nhà nước ban hành không để triệt tiêu vai trò thị trường, mà đóng vai “mỏ neo chuẩn mực” cho các giao dịch dân sự, giúp kiềm chế giá ảo và bảo vệ tài sản công.

Cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất

Cần xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai trung ương để ghi nhận giao dịch, giá cả, quy hoạch, chuyển nhượng… giúp thị trường minh bạch, giám sát được “xem ai đang đẩy giá”, từ đó chống giao dịch ảo hiệu quả hơn.

Cơ chế thuế – chống đầu cơ

Áp thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc đất mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng tạo ra chênh lệch địa tô, phần tăng thêm phải được chia lại bằng thuế, đấu giá hoặc thu hồi – đảm bảo giá trị tăng là lợi ích chung.

Biên độ dao động hợp lý

Cho phép giao dịch trong biên độ hợp lý so với giá Nhà nước. Nếu vượt quá mức trần cho phép, Nhà nước can thiệp hành chính hoặc thu thuế bổ sung để giữ ổn định.

Minh bạch & giám sát

Quá trình định giá đất phải công khai, cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan giám sát tham gia (Quốc hội, Mặt trận, báo chí). Minh bạch là cách ngăn lợi ích nhóm len lỏi vào giá đất.

Xem thêm: Bảng giá đất đầu tiên của Tp.HCM sẽ được áp dụng từ năm 2026

Kết luận

Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm không chỉ là lời cảnh tỉnh về tinh thần quản lý đất đai, mà còn là định hướng chiến lược thiết yếu để xây dựng thị trường bất động sản công bằng, bền vững và phục vụ lợi ích chung.

Trong bối cảnh Việt Nam sở hữu đất đai là tài sản chung của dân, việc định giá đúng đắn không đơn thuần là kỹ thuật quản lý mà là trách nhiệm của Nhà nước – để thị trường đất không bị bóp méo, người dân không bị tổn thương và quốc gia phát triển từ nền tảng bền vững.

Trên đây là 1 số chia sẻ của Đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin Định hướng chiến lược về giá đất mà Tổng bí thư Tô Lâm đưa ra. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất