Mã định danh thửa đất và mã định danh bất động sản: Nền tảng dữ liệu cốt lõi trong chuyển đổi số quốc gia

Trong tiến trình chuyển đổi số quốc gia, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ là yêu cầu tất yếu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, phát triển thị trường bất động sản minh bạch và phục vụ công tác hoạch định chính sách dài hạn.

Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng đang được đặt ra là làm rõ sự khác biệt giữa mã định danh thửa đất và mã định danh bất động sản, từ đó tổ chức triển khai phù hợp, tránh trùng lặp, chồng chéo và lãng phí nguồn lực xã hội.

Dữ liệu đất đai – nền tảng gốc của hệ thống dữ liệu bất động sản

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản (có hiệu lực từ ngày 01/03/2026), việc gắn mã định danh cho nhà ở, căn hộ chung cư và các sản phẩm bất động sản trong dự án được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý – từ mô hình hành chính phân tán sang quản lý dựa trên dữ liệu số.

Vấn đề cốt lõi là: mã định danh bất động sản không thể tách rời dữ liệu đất đai, mà phải được xây dựng trên nền tảng hệ thống địa chính đã được chuẩn hóa.

Mã định danh thửa đất: Đơn vị dữ liệu nền tảng

Thực tiễn tại Hà Nội cho thấy, trong đợt cao điểm làm giàu và làm sạch dữ liệu đất đai, thành phố đã hoàn thành việc tạo lập mã định danh cho 2.475.946 thửa đất trên toàn địa bàn. Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình chuẩn hóa hồ sơ địa chính và số hóa quản lý đất đai.

Mã định danh thửa đất là đơn vị dữ liệu gốc, gắn với hồ sơ địa chính, phản ánh đầy đủ:

• Vị trí, ranh giới thửa đất

• Diện tích, mục đích sử dụng

• Tình trạng pháp lý và lịch sử biến động đất đai

Hệ mã này đóng vai trò là “xương sống” của toàn bộ hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia.

Mã định danh bất động sản: Mở rộng trên nền tảng dữ liệu đất đai

Trong khi đó, mã định danh bất động sản có phạm vi rộng hơn nhiều. Không chỉ bao gồm đất, mã định danh bất động sản còn gắn với:

• Nhà ở, căn hộ chung cư, công trình xây dựng

• Tài sản hình thành trên đất

• Dự án đầu tư bất động sản

• Các quyền và nghĩa vụ pháp lý phát sinh trong suốt vòng đời tài sản

Do vậy, định danh bất động sản không phải là việc xây dựng một hệ mã hoàn toàn mới, mà phải kế thừa mã định danh thửa đất, đồng thời mở rộng thêm các lớp thông tin phục vụ quản lý đa ngành. Nếu không xác định rõ bản chất này, nguy cơ trùng lặp dữ liệu, chồng chéo hệ thống và lãng phí nguồn lực là rất lớn.

Mã định danh bất động sản: “Chìa khóa” liên thông dữ liệu đa ngành

Theo Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), chuyên gia cao cấp của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhiều năm qua Việt Nam gặp khó khăn trong điều tiết thị trường bất động sản do thiếu một hệ thống dữ liệu đầy đủ, thống nhất và cập nhật.

Hiện nay, thông tin bất động sản vẫn đang phân tán tại nhiều cơ quan: đất đai, nhà ở, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng… và thiếu một “chìa khóa” chung để liên kết. Việc gắn mã định danh cho từng bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra mã số duy nhất xuyên suốt vòng đời tài sản, từ hình thành, giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng đến khai thác sử dụng.

Mã định danh không phải “chìa khóa vạn năng”

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng mã định danh bất động sản không phải công cụ vạn năng để tự thân giải quyết mọi bất ổn của thị trường. Điều tiết thị trường bất động sản là bài toán tổng hợp, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ của nhiều nhóm công cụ:

• Pháp luật và quy hoạch

• Tài chính – thuế – tín dụng

• Quản lý hành chính

• Công nghệ và dữ liệu

Trong đó, mã định danh đóng vai trò cung cấp dữ liệu chính xác, kịp thời, làm nền tảng cho việc xây dựng và thực thi chính sách hiệu quả.

Triển khai theo lộ trình: Làm chắc từ gốc

Từ thực tiễn triển khai, các chuyên gia thống nhất quan điểm: không nên triển khai dàn trải ngay từ đầu, mà cần tiếp cận theo hướng thí điểm – rút kinh nghiệm – chuẩn hóa – nhân rộng.

Giai đoạn đầu cần tập trung vào:

• Hoàn thiện phần mềm và hạ tầng công nghệ thông tin

• Chuẩn hóa cấu trúc dữ liệu và quy trình nghiệp vụ

• Thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành

Hệ thống phần mềm cần được thiết kế theo hướng mở, linh hoạt, có khả năng tích hợp và nâng cấp dài hạn, tránh tình trạng thu thập dữ liệu khi chưa xác định rõ cách vận hành và khai thác.

Tham khảo 2 buổi học miễn phí: Bản đồ đầu tư bất động sản Vùng Ven

Hà Nội: Bước chuẩn bị quan trọng cho vận hành hệ thống

Tại Hà Nội, quá trình chuẩn hóa và định danh dữ liệu đất đai đã giúp cơ quan quản lý kiểm soát thông tin chính xác hơn, hạn chế tối đa tình trạng trùng lặp dữ liệu nhờ việc làm sạch và xác thực đầy đủ nguồn gốc pháp lý của từng thửa đất.

Đặc biệt, hệ thống cho phép:

• Truy xuất lịch sử biến động đất đai

• Kết nối, liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đăng ký doanh nghiệp

• Từng bước hình thành mạng lưới thông tin thống nhất, thay thế mô hình quản lý rời rạc trước đây

Đến nay, Hà Nội đã cơ bản chuẩn bị đầy đủ nguồn lực về nhân sự và hạ tầng công nghệ, sẵn sàng vận hành hệ thống theo đúng lộ trình quy định từ ngày 01/03.

Xem thêm: khóa học đầu tư phân lô tách thửa