Rủi ro pháp lý “đặt cọc” bất động sản

Rủi ro pháp lý “đặt cọc” bất động sản

Trong những năm gần đây, “đặt cọc” đã trở thành một hình thức giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt ở giai đoạn thị trường còn đang trong tình trạng chờ pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, đằng sau những bản thỏa thuận đặt cọc tưởng chừng đơn giản lại ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý, không chỉ với người mua mà thậm chí khiến cả ngân hàng – vốn là bên thứ ba độc lập – cũng không thể can thiệp hay bảo vệ quyền lợi khách hàng nếu phát sinh tranh chấp.

Rủi ro pháp lý đặt cọc bất động sản
 Rủi ro pháp lý đặt cọc bất động sản

Đặt cọc bất động sản: Giao dịch “nửa vời” nhưng hệ lụy pháp lý lớn

Đặt cọc là một bước trong quy trình giao dịch, nhằm “giữ chỗ” trước khi tiến tới ký hợp đồng mua bán chính thức. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, việc đặt cọc thường diễn ra ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán, chưa được cấp giấy phép xây dựng hoặc chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn.

Việc này khiến hợp đồng đặt cọc trở nên rủi ro vì không nằm trong phạm vi điều chỉnh của các văn bản pháp luật chuyên ngành về bất động sản. Trong trường hợp dự án “treo”, chủ đầu tư mất khả năng tài chính hoặc dự án bị thu hồi, người mua khó có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền.

Ngân hàng “đứng ngoài” hợp đồng đặt cọc

Một trong những điểm đáng chú ý là: ngân hàng – nơi giữ tài khoản nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư – không có bất kỳ trách nhiệm nào với khoản tiền này. Ngay cả khi người mua chuyển tiền đặt cọc qua tài khoản ngân hàng thì đây chỉ là giao dịch tài chính thông thường, không đồng nghĩa với việc ngân hàng “bảo chứng” hay bảo lãnh cho dự án.

Thực tế, đã có nhiều trường hợp người dân tưởng rằng việc chuyển tiền qua ngân hàng sẽ đảm bảo an toàn, nhưng khi dự án xảy ra tranh chấp, hoặc chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, ngân hàng không có trách nhiệm hoàn trả. Ngay cả khi tài khoản đó bị phong tỏa theo yêu cầu của cơ quan chức năng, việc thu hồi tiền lại càng trở nên khó khăn.

“Thỏa thuận đặt cọc” – Chiếc bẫy pháp lý ngầm

Trong các vụ tranh chấp, không ít thỏa thuận đặt cọc bất động sản được soạn thảo thiếu chặt chẽ, không quy định rõ ràng về:

Thậm chí, nhiều bên môi giới còn “lách luật” bằng cách đưa ra các mẫu phiếu thu, giấy xác nhận hoặc cam kết riêng, không ghi rõ tên pháp nhân chủ đầu tư, dẫn đến tranh chấp không có căn cứ xử lý triệt để.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM), các bản hợp đồng đặt cọc nếu không được ký kết giữa các chủ thể đúng tư cách pháp nhân hoặc không đúng thời điểm pháp lý (chưa đủ điều kiện mở bán), thì dù có xảy ra tranh chấp, người đặt cọc vẫn phải chịu rủi ro mất trắng.

Vì sao đặt cọc trước pháp lý vẫn diễn ra?

Một số lý do phổ biến khiến người mua chấp nhận đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý gồm:

Tuy nhiên, chính việc thỏa hiệp với rủi ro ban đầu này có thể khiến người mua rơi vào tình thế mất tiền, mất thời gian và không có cơ sở pháp lý để đòi quyền lợi về sau.

Cần làm gì để hạn chế rủi ro khi đặt cọc?

Để bảo vệ mình, người mua bất động sản cần lưu ý:

  1. Kiểm tra pháp lý dự án

    • Dự án đã được cấp giấy phép xây dựng chưa?

    • Đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng từ Sở Xây dựng chưa?

    • Chủ đầu tư có công bố minh bạch thông tin dự án?

  2. Chỉ ký hợp đồng đặt cọc với pháp nhân chủ đầu tư

    • Không ký hợp đồng với cá nhân môi giới hoặc đơn vị trung gian không có quyền đại diện hợp pháp.

  3. Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng

    • Xác định rõ trách nhiệm, quyền lợi, điều kiện hoàn tiền, thời gian ký hợp đồng mua bán chính thức.

  4. Tìm hiểu về ngân hàng bảo lãnh (nếu có)

    • Nếu dự án có ngân hàng bảo lãnh, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh chính thức.

  5. Tư vấn luật trước khi chuyển tiền

    • Nên nhờ luật sư kiểm tra hợp đồng trước khi đặt bút ký hoặc chuyển tiền.

Kiến nghị chính sách từ góc độ chuyên gia

Nhiều chuyên gia cho rằng, để giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch bất động sản giai đoạn đầu, cần:

Xem thêm: Chiến lược quản lý rủi ro khi đầu tư

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc bất động sản có thể là bước đi đầu tiên của một hành trình an cư – đầu tư, nhưng nếu không cẩn trọng, nó cũng có thể trở thành cái bẫy khiến người mua rơi vào vòng xoáy pháp lý và mất trắng khoản tiền đầu tiên.

Trong khi pháp luật chưa có quy định chặt chẽ hơn về hình thức đặt cọc, người dân và nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức pháp lý cơ bản, chỉ xuống tiền khi đã xác minh rõ ràng thông tin dự án và đơn vị nhận cọc. Với các ngân hàng, cần minh bạch vai trò trung gian tài chính, tránh hiểu lầm là “bảo chứng” pháp lý như nhiều người lầm tưởng. Thị trường chỉ lành mạnh khi cả chủ đầu tư – cơ quan quản lý – người mua cùng hành động minh bạch, có trách nhiệm.

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin rủi ro thường gặp khi đặt cọc bất động sản. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất

Thẻ

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *