Thị trường bất động sản 2026: Giá đất tăng mạnh và lãi suất cao trở thành điểm nghẽn lớn

Tổng quan thị trường bất động sản 2026

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều tổ chức và chuyên gia, thị trường vẫn đang đối mặt với những nút thắt mang tính cấu trúc, trong đó nổi bật nhất là giá đất tăng cao và mặt bằng lãi suất có xu hướng đi lên.

Những yếu tố này không chỉ làm gia tăng chi phí phát triển dự án mà còn trực tiếp tác động đến nguồn cung, thanh khoản và khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực.

Giá đất – “nút thắt” lớn nhất kìm hãm nguồn cung

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh:

• Nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất

• Một số nơi áp dụng hệ số điều chỉnh ở mức cao

Điều này khiến chi phí đất đai tăng đột biến, kéo theo giá thành phát triển dự án tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Hệ quả là:

• Doanh nghiệp khó triển khai dự án mới

• Nguồn cung tiếp tục bị kìm hãm

• Giá bất động sản khó giảm, thậm chí còn chịu áp lực tăng

VARS cảnh báo, nếu nút thắt giá đất không sớm được tháo gỡ, thị trường bất động sản 2026 sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái phân hóa mạnh, phục hồi chậm và thiếu bền vững.

Lãi suất tăng tạo áp lực kép lên doanh nghiệp và người mua nhà

Bên cạnh giá đất, lãi suất cho vay tăng nhanh trong thời gian ngắn đang trở thành yếu tố gây sức ép lớn cho toàn thị trường.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, việc chi phí vốn gia tăng khiến:

• Doanh nghiệp phát triển dự án gặp khó về dòng tiền

• Người mua nhà ở thực, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, bị thu hẹp khả năng tiếp cận

Hệ quả trực tiếp là thanh khoản thị trường suy giảm, giao dịch chậm và dòng tiền luân chuyển kém hiệu quả.

Pháp lý và chi phí phát triển dự án vẫn là lực cản dài hạn

Theo đánh giá của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng thuộc One Mount Group, thị trường bất động sản năm 2026 tiếp tục chịu tác động từ ba nhóm lực cản chính:

1. Pháp lý triển khai dự án

Mặc dù các bộ luật sửa đổi liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn, nhưng quá trình triển khai thực tế vẫn còn độ trễ lớn, đặc biệt ở khâu:

• Định giá đất theo cơ chế thị trường hằng năm

• Thiếu hướng dẫn thống nhất giữa các địa phương

Điều này khiến nhiều dự án kéo dài thủ tục, gia tăng rủi ro pháp lý và chi phí phát triển.

Xem thêm: Đất nông nghiệp lên thổ cư từ 2026

2. Nguồn vốn phụ thuộc tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc chủ yếu vào:

• Tín dụng ngân hàng

• Vốn huy động từ khách hàng

Theo ông Trần Minh Tiến – Giám đốc One Mount Group, sự phụ thuộc này khiến thị trường rất nhạy cảm với biến động lãi suất, đặc biệt trong bối cảnh thiếu các kênh vốn trung và dài hạn ổn định.

“Biến động lãi suất sẽ tác động trực diện đến thanh khoản bất động sản năm 2026 do thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.”

3. Chi phí phát triển dự án tăng cao

Ngoài giá đất, các chi phí khác như giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính kéo dài và thay đổi quy hoạch cũng khiến tổng chi phí dự án bị đội lên, làm giảm biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Giá đất – biến số then chốt chi phối thị trường trung hạn

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng giá đất là biến số then chốt chi phối thị trường trong trung hạn.

Theo ông, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết, nhưng cần phân loại rõ giữa:

• Dự án phục vụ nhu cầu ở thực

• Hoạt động đầu cơ, lướt sóng

Việc thiếu các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định đang làm suy yếu lực cầu bền vững, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phục hồi của thị trường.

Giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản 2026

Trước những rủi ro hiện hữu, VARS và HoREA kiến nghị:

• Sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý, đặc biệt theo hướng thấp hơn tại các khu vực phát triển mới

• Đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, nâng cao năng lực thực thi của chính quyền địa phương

• Đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, nhất là cơ chế định giá đất

Về nguồn vốn, các chuyên gia cho rằng chính sách tín dụng cần được điều hành thận trọng, có chọn lọc, tránh gây cú sốc cho thị trường, đồng thời:

• Đa dạng hóa kênh huy động vốn trung – dài hạn

• Hoàn thiện hướng dẫn thực thi các luật mới

• Giữ ổn định khung chính sách trong giai đoạn sáp nhập địa phương để duy trì niềm tin nhà đầu tư

Kết luận

Năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước cơ hội phục hồi nhưng vẫn bị kìm hãm bởi giá đất tăng cao, lãi suất biến động và các nút thắt pháp lý. Việc tháo gỡ đồng bộ những điểm nghẽn này sẽ quyết định tốc độ và chất lượng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới.

Tham khảo khóa học miễn phí của chuyên gia Đinh Sơn Thủy