Thị trường chung cư năm 2026: Nguồn cung lớn, giá cao và bài toán thanh khoản

Toàn cảnh thị trường chung cư năm 2026

Bước sang năm 2026, thị trường chung cư tại Hà Nội và các khu vực phụ cận được dự báo sẽ đón làn sóng nguồn cung lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây. Hàng chục nghìn căn hộ mới dự kiến được tung ra thị trường mỗi năm, chủ yếu tập trung ở các đại đô thị phía Đông và Đông Bắc Thủ đô.

Tuy nhiên, trong khi nguồn cung tăng mạnh, nhiều chuyên gia cảnh báo khả năng hấp thụ của thị trường đang đối mặt thách thức lớn, đặc biệt khi mặt bằng giá căn hộ đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực.

Nguồn cung dồi dào nhưng lệch pha phân khúc

Theo dự báo của One Housing, riêng năm 2026, Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine, MIK Group…

Trong khi đó, CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể duy trì mức trên 33.000 căn/năm trong giai đoạn 2025–2027, tương đương giai đoạn cao điểm 2015–2019.

Việc các chủ đầu tư mở bán sớm ngay sau khi đủ điều kiện pháp lý giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, nhưng cũng khiến thị trường đối diện nguy cơ thừa cung cục bộ, nhất là ở phân khúc cao cấp.

Giá bán neo cao, người mua ở thực rút lui

Thực tế, nhiều dự án mới chào bán căn hộ 1 phòng ngủ diện tích nhỏ với mức giá từ 2,5 tỷ đồng trở lên, trong khi căn 2 phòng ngủ dễ dàng vượt 3,4–4 tỷ đồng. Mức giá này khiến người mua để ở ngày càng khó tiếp cận, buộc phải tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra vùng ven xa trung tâm hơn.

Giao dịch giảm, tồn kho tăng – tín hiệu cần thận trọng

Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh từ quý III, trong đó phân khúc chung cư chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất. So với cùng kỳ năm trước, giao dịch chung cư giảm hơn 16%, trong khi tồn kho căn hộ tăng tới 37% chỉ trong một quý.

Khảo sát của VnExpress cũng cho thấy xu hướng tiêu dùng đang thay đổi:

• Gần 1/3 người tham gia khảo sát chọn tiếp tục thuê nhà dài hạn

• Khoảng 29% chuyển hướng tìm nhà ở vùng ven để có mức giá phù hợp hơn

Những con số này phản ánh rõ sức mua đang suy yếu, đặc biệt với phân khúc căn hộ giá cao.

Nguy cơ bão hòa phân khúc cao cấp

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, khi giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái bão hòa:
bên bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu.

Xem thêm: Lãi suất và gánh nặng tài chính cho người mua nhà

Nhiều chuyên gia cũng nhắc lại giai đoạn 2007–2011, khi bất động sản tăng giá quá nhanh, tín dụng bị siết chặt và thị trường rơi vào tình trạng giao dịch đóng băng trong thời gian dài.

Kết luận: Năm 2026 là giai đoạn sàng lọc mạnh

Thị trường chung cư năm 2026 không thiếu nguồn cung, nhưng cũng không còn phù hợp với tư duy mua theo phong trào. Trong bối cảnh giá cao, thanh khoản phân hóa và rủi ro gia tăng, đây là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ đối với cả người mua lẫn nhà đầu tư.

Chỉ những người hiểu rõ chu kỳ thị trường, kiểm soát tốt dòng tiền và lựa chọn đúng phân khúc – đúng thời điểm mới có thể đi đường dài và hạn chế rủi ro trong giai đoạn tới.

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ Thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin Hà Nội ồ ạt đấu giá đất nhân dịp cuối năm. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý, quy hoạch trong bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.