3 đòn bẩy cấu trúc giúp thị trường BĐS Việt Nam chuyển mình

3 đòn bẩy cấu trúc giúp thị trường BĐS Việt Nam chuyển mình

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đứng trước giai đoạn tái khởi động mạnh mẽ, khi các “nút thắt” lớn về pháp lý, quy hoạch và kết nối hạ tầng lần lượt được tháo gỡ. Trong đó, ba yếu tố mang tính cấu trúc đang đóng vai trò là “đòn bẩy” thúc đẩy sự phục hồi và tăng trưởng bền vững cho thị trường BĐS giai đoạn 2025–2030. Cụ thể gồm: sáp nhập, mở rộng ranh giới hành chính đô thị, phát triển hạ tầng giao thông vùng, và Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 2026.

1. Sáp nhập, mở rộng ranh giới hành chính – Mở rộng không gian phát triển đô thị

Một trong những động thái có ảnh hưởng lớn đến cấu trúc phát triển thị trường BĐS thời gian tới là việc sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính các đô thị lớn, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội.

TP.HCM – Kích hoạt chuỗi đô thị vệ tinh

TP.HCM đang nghiên cứu sáp nhập các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ thành các thành phố vệ tinh, sau mô hình TP.Thủ Đức. Điều này sẽ tạo ra hàng loạt vùng phát triển đô thị mới, mở rộng không gian đầu tư, phân bố lại dân cư và thu hút nguồn vốn hạ tầng.

Quá trình này không chỉ giúp giảm áp lực hạ tầng lên khu trung tâm mà còn mang lại cơ hội tăng giá trị đất và thúc đẩy các nhà phát triển BĐS đổ vốn vào vùng ven – nơi có quỹ đất rộng, tiềm năng tăng trưởng cao nhưng trước đây chưa được khai thác hiệu quả.

Hà Nội – Hướng đến vùng Thủ đô mở rộng

Tại Hà Nội, đề xuất sáp nhập huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng vào khu vực nội thành cũng đang được xúc tiến. Việc điều chỉnh quy hoạch phân vùng, nâng cấp hạ tầng và định hướng phát triển đô thị mới đang tạo lực đẩy lớn cho thị trường BĐS vùng giáp ranh Thủ đô.

Tác động đến thị trường BĐS

• Thị trường đất nền, nhà phố, shophouse vùng ven sẽ được “hâm nóng” trở lại nhờ quy hoạch và pháp lý rõ ràng hơn.

• Các nhà đầu tư, đặc biệt là giới đầu tư trung hạn, sẽ quay lại săn lùng đất ở các khu vực sắp chuyển thành thành phố, nơi có tiềm năng tăng giá nhanh.

• Nguồn cầu về nhà ở giá vừa túi tiền, đặc biệt tại các khu đô thị vệ tinh, sẽ tăng mạnh, tạo cơ hội phát triển cho các chủ đầu tư tầm trung.

2. Hạ tầng giao thông vùng phát triển đồng bộ – Thúc đẩy liên kết thị trường

Phát triển hạ tầng luôn là yếu tố nền tảng, có tính lan tỏa và tạo giá trị lâu dài cho thị trường BĐS. Trong giai đoạn 2024–2026, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đã và đang được triển khai, tạo nên làn sóng phát triển mới cho các đô thị vùng ven và kết nối liên tỉnh.

Các dự án lớn đang triển khai

• Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Tân Phú, TP.HCM – Mộc Bài: tăng kết nối TP.HCM với Đông Nam Bộ và Tây Ninh.

• Vành đai 3 TP.HCM: tổng vốn đầu tư gần 75.000 tỷ đồng, đi qua TP.HCM – Bình Dương – Đồng Nai – Long An, mở ra cơ hội phát triển đô thị, công nghiệp ven tuyến.

• Vành đai 4 Hà Nội: kết nối các đô thị vệ tinh và các khu công nghiệp lớn quanh Thủ đô.

• Cầu Cần Giờ, cao tốc Cần Thơ – Cà Mau, các tuyến metro tại TP.HCM và Hà Nội: nâng cao kết nối nội đô và liên vùng.

Tác động đến thị trường BĐS

• Giá trị đất tại các khu vực nằm dọc theo các tuyến giao thông lớn như vành đai, cao tốc sẽ tăng nhanh chóng nhờ tăng khả năng kết nối.

• Nhà ở, BĐS công nghiệp, kho vận sẽ hưởng lợi nhiều nhất do nhu cầu mở rộng sản xuất và chỗ ở cho lực lượng lao động gia tăng.

• Các đô thị vệ tinh như Thủ Đức, Củ Chi, Long Thành, Hóc Môn, Gia Lâm, Đông Anh… được kích hoạt mạnh nhờ sự thuận tiện về hạ tầng, thay đổi bộ mặt đô thị.

Phát triển hạ tầng hiện nay không chỉ nằm ở khâu đầu tư công mà còn thu hút mạnh mẽ vốn xã hội hóa, hình thành các cụm phát triển BĐS theo trục giao thông. Đây là xu thế đã thành công tại các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản và đang được áp dụng tại Việt Nam.

3. Luật Đất đai sửa đổi – “cú hích” chính sách cho thị trường

Một yếu tố mang tính “chất xúc tác” cho thị trường BĐS trong trung – dài hạn chính là Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Đây được xem là cuộc cải cách pháp lý lớn nhất trong lĩnh vực đất đai suốt hơn một thập kỷ qua.

Một số điểm mới quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi

• Xóa bỏ khung giá đất, giao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần, có hệ số điều chỉnh hàng năm.

• Bỏ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, mở ra cơ hội tích tụ đất đai cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

• Bổ sung quy định đánh thuế đất bỏ hoang, tạo áp lực lên các nhà đầu tư găm đất chờ thời.

• Minh bạch hóa dữ liệu đất đai, đẩy mạnh chuyển đổi số, liên thông dữ liệu giữa thuế – giao dịch – công chứng – đăng ký đất đai.

• Cắt giảm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, hỗ trợ cho các doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Thuế mới cũng đang được hoàn thiện để đồng bộ với Luật Đất đai.

Tác động đến thị trường

• Tăng tính minh bạch và ổn định trong giao dịch BĐS, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

• Hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng “thổi giá” vô căn cứ nhờ các công cụ quản lý tài chính, thuế và thông tin giá thực.

• Tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài, thúc đẩy M&A và đầu tư dài hạn.

• Gỡ khó cho các dự án ách tắc pháp lý lâu năm nhờ quy trình cấp giấy chứng nhận, giải phóng mặt bằng được rút ngắn.

Xem thêm: Hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai sau sáp nhập

Kết luận: “Tam trụ” dẫn dắt thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới

Với sự xuất hiện đồng thời của ba “đòn bẩy” cấu trúc: (1) mở rộng ranh giới đô thị, (2) hạ tầng giao thông đồng bộ, và (3) cải cách pháp lý toàn diện, thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước cơ hội bùng nổ mạnh mẽ từ 2025 trở đi.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo: giai đoạn chuyển mình này cần sự thận trọng và chọn lọc cao. Nhà đầu tư cần bám sát thông tin quy hoạch, tiến độ hạ tầng và chính sách pháp luật để đi đúng vùng, chọn đúng thời điểm.

Đối với nhà phát triển dự án, đây là thời cơ để:

• Đầu tư vào các khu đô thị vệ tinh, nơi có hạ tầng đang hình thành.

• Tập trung phân khúc nhà ở thực, phù hợp thu nhập trung bình.

• Ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch thông tin, được cộng đồng địa phương và chính quyền hỗ trợ.

Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam đang chuyển mình từ giai đoạn “trầm lắng – thanh lọc” sang giai đoạn “phục hồi – tăng trưởng” nhờ ba đòn bẩy cấu trúc nói trên. Sự phát triển tới đây không chỉ về lượng mà còn cần chất – chất lượng sản phẩm, chất lượng pháp lý và chất lượng quy hoạch – kết nối hạ tầng

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin về 3 đòn bầy giúp thị trường bất động sản Việt Nam chuyển mình. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất