Các loại quy hoạch đất cần phải biết

Nội dung bài viết

CÁC LOẠI QUY HOẠCH ĐẤT CẦN PHẢI BIẾT TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Mua một mảnh đất mà không kiểm tra quy hoạch cũng giống như lái xe mà không nhìn bản đồ.

Có thể hôm nay mảnh đất đang nằm ở vị trí đẹp, đường đi thuận tiện, giá còn rẻ. Nhưng chỉ cần một thông tin quy hoạch thay đổi hoặc một quy hoạch đã được phê duyệt được triển khai, giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản có thể thay đổi hoàn toàn.

Đây cũng là lý do trong đầu tư bất động sản hiện nay, quy hoạch ngày càng trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá trị đất.

Nhà đầu tư không chỉ cần biết:

Đất đang ở đâu?

mà còn phải biết:

Đất đang được quy hoạch sử dụng vào mục đích gì?

Khu vực xung quanh sẽ phát triển như thế nào?

Có tuyến đường, khu công nghiệp, đô thị, công trình công cộng nào được quy hoạch hay không?

Quy hoạch đó đã được phê duyệt hay mới chỉ là đề xuất?

Đặc biệt, với bất động sản vùng ven, việc hiểu quy hoạch càng quan trọng bởi nhiều cơ hội tăng giá thường xuất hiện trước khi hạ tầng và đô thị hình thành rõ nét.

Vậy có những loại quy hoạch đất nào nhà đầu tư cần biết? Quy hoạch nào ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất? Khi kiểm tra một mảnh đất cần xem những quy hoạch gì?

Hãy cùng phân tích.

Các loại quy hoạch cần phải biết
Các loại quy hoạch cần phải biết

1. Quy hoạch đất là gì?

Hiểu một cách đơn giản, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và xác định không gian sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và các nhu cầu khác trong một khoảng thời gian nhất định.

Quy hoạch giúp Nhà nước xác định:

Đối với nhà đầu tư, quy hoạch có thể được xem như một “bản đồ tương lai” của khu vực.

Nhưng cần nhớ:

Quy hoạch không đồng nghĩa với việc mọi dự án trong quy hoạch đều chắc chắn được triển khai ngay.

Đây là điểm rất quan trọng khi phân tích đầu tư.

2. Vì sao nhà đầu tư bất động sản phải biết quy hoạch?

Một mảnh đất có thể tăng giá không chỉ vì hiện trạng hiện tại mà còn vì khả năng phát triển trong tương lai.

Ví dụ, một khu vực hiện tại còn thưa dân nhưng có:

Những yếu tố này có thể tạo ra nhu cầu về:

Ngược lại, một mảnh đất có vị trí đẹp nhưng nằm trong khu vực có quy hoạch giao thông, hành lang bảo vệ hoặc dự án cần thu hồi đất thì nhà đầu tư phải đánh giá rủi ro rất kỹ.

Do đó:

Không kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất là một trong những sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư.

3. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia

Đây là cấp quy hoạch có phạm vi rất rộng, định hướng việc sử dụng đất trên phạm vi cả nước.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giúp xác định định hướng phân bổ các nhóm đất lớn phục vụ:

Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây không phải là loại quy hoạch dùng để quyết định ngay việc mua một thửa đất cụ thể.

Tuy nhiên, nó giúp nhà đầu tư hiểu được bức tranh lớn về định hướng sử dụng đất của Việt Nam.

Ví dụ:

Nếu định hướng quốc gia ưu tiên phát triển mạnh hạ tầng giao thông, công nghiệp và đô thị, nhà đầu tư có thể tiếp tục nghiên cứu sâu hơn những địa phương hưởng lợi từ các định hướng này.

4. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Đây là một loại quy hoạch nhà đầu tư bất động sản cần đặc biệt quan tâm.

Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh giúp thể hiện định hướng sử dụng đất trên địa bàn một tỉnh hoặc thành phố.

Thông qua quy hoạch này, nhà đầu tư có thể nghiên cứu:

Đặc biệt, nếu đang nghiên cứu bất động sản vùng ven, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi:

Tỉnh này sẽ phát triển theo hướng nào trong 5–10 năm tới?

Đâu là khu vực được ưu tiên phát triển?

Đâu là khu vực có hạ tầng lớn?

Đâu là nơi hình thành khu công nghiệp?

Đâu là khu vực đô thị hóa?

Đó mới là những câu hỏi giúp tìm ra bản đồ cơ hội đầu tư.

5. Quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn

Đây là nhóm quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển không gian của các đô thị, khu dân cư và khu vực nông thôn.

Quy hoạch có thể định hướng:

Đối với nhà đầu tư đất nền, đây là nhóm thông tin rất đáng quan tâm.

Bởi một khu vực có định hướng đô thị hóa rõ ràng thường có khả năng hình thành thêm:

Dân cư → hạ tầng → dịch vụ → nhu cầu nhà ở → thanh khoản bất động sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ:

Định hướng phát triển đô thị

với

dự án đã có quyết định đầu tư và đang triển khai.

Hai cấp độ này có giá trị khác nhau khi phân tích đầu tư.

6. Quy hoạch phân khu

Nếu quy hoạch cấp tỉnh giúp nhìn bức tranh lớn thì quy hoạch phân khu giúp nhà đầu tư đi sâu hơn vào từng khu vực.

Quy hoạch phân khu thường thể hiện rõ hơn:

Đối với nhà đầu tư đất nền, đây là một loại quy hoạch rất đáng để nghiên cứu.

Ví dụ, một khu vực đang được định hướng phát triển thành đô thị mới.

Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào:

“Giá đất hiện tại 20 triệu/m².”

thì chưa đủ.

Cần nhìn thêm:

Quy hoạch khu vực đó trong tương lai là gì?

Đường giao thông đi đâu?

Khu dân cư nằm ở đâu?

Đất công cộng nằm ở đâu?

Đất thương mại dịch vụ nằm ở đâu?

Đất cây xanh nằm ở đâu?

Đất giao thông chiếm bao nhiêu?

Từ đó mới đánh giá được vị trí nào thực sự có lợi thế.

7. Quy hoạch chi tiết

Quy hoạch chi tiết thường đi sâu hơn vào từng khu vực, dự án hoặc khu chức năng.

Đây là cấp độ thông tin có thể giúp người nghiên cứu bất động sản hiểu cụ thể hơn về:

Nếu nhà đầu tư đang xem xét một dự án hoặc khu đất nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết, cần kiểm tra kỹ bản đồ và các thông tin liên quan thay vì chỉ nghe môi giới giới thiệu.

8. Quy hoạch giao thông

Đây là một trong những loại quy hoạch có thể tạo ra tác động rất mạnh đến giá bất động sản.

Nhà đầu tư nên quan tâm đến:

Tại sao?

Bởi một tuyến đường mới có thể làm thay đổi:

Khả năng tiếp cận → thời gian di chuyển → hoạt động kinh tế → nhu cầu sử dụng đất → giá trị bất động sản.

Nhưng cũng cần lưu ý:

Có quy hoạch đường không đồng nghĩa đường sẽ được xây ngay.

Nhà đầu tư phải kiểm tra thêm:

Đây là cách phân biệt “quy hoạch tạo kỳ vọng” và “hạ tầng đang tạo giá trị thực”.

9. Quy hoạch khu công nghiệp

Đối với bất động sản vùng ven, quy hoạch khu công nghiệp là một trong những yếu tố cần đặc biệt quan tâm.

Một khu công nghiệp lớn có thể tạo ra nhu cầu:

Từ đó tác động đến thị trường bất động sản xung quanh.

Nhưng nhà đầu tư không nên chỉ nghe:

“Sắp có khu công nghiệp.”

Cần kiểm tra:

Khu công nghiệp đã được quy hoạch chưa?

Quy mô bao nhiêu?

Đã có quyết định thành lập chưa?

Chủ đầu tư là ai?

Tiến độ triển khai thế nào?

Kết nối giao thông ra sao?

Đây mới là cách phân tích thực chất.

10. Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật

Ngoài giao thông, nhà đầu tư cũng nên quan tâm đến quy hoạch:

Một khu vực có quy hoạch đô thị nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển thì tốc độ hình thành dân cư có thể chậm.

Vì vậy, khi nghiên cứu một khu đất, đừng chỉ nhìn:

“Có đường lớn hay không?”

Mà hãy nhìn toàn bộ:

Hạ tầng giao thông + hạ tầng kỹ thuật + hạ tầng xã hội.

11. Quy hoạch đất ở

Đây là thông tin được người mua đất quan tâm hàng đầu.

Nhà đầu tư cần xác định:

Đặc biệt, không nên đánh đồng “đất nằm trong khu dân cư” với “đất ở”.

Đây là hai khái niệm có thể khác nhau về mặt pháp lý và quy hoạch.

12. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là một nhóm đất mà nhà đầu tư vùng ven thường quan tâm.

Nhưng khi mua đất nông nghiệp, cần nghiên cứu:

Đặc biệt:

Không phải đất nông nghiệp nằm gần khu dân cư là chắc chắn được chuyển sang đất ở.

Đây là một trong những hiểu lầm phổ biến của nhà đầu tư mới.

13. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Đây là thông tin cực kỳ quan trọng nhưng nhiều người lại bỏ qua.

Nhà đầu tư cần phân biệt:

Quy hoạch sử dụng đất

và

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Quy hoạch cho thấy định hướng sử dụng đất trong một giai đoạn dài hơn.

Trong khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm thể hiện những nhu cầu sử dụng đất được đưa vào kế hoạch trong từng năm theo quy định.

Đối với một thửa đất cụ thể, việc kiểm tra kế hoạch sử dụng đất có thể giúp nhà đầu tư đánh giá:

Mảnh đất này có đang nằm trong kế hoạch sử dụng đất của năm hay không?

Đây là thông tin rất quan trọng khi đánh giá rủi ro.

14. Quy hoạch hành lang bảo vệ công trình

Một loại thông tin khác cũng cần chú ý là các khu vực có hành lang bảo vệ.

Có thể liên quan đến:

Nếu bất động sản nằm trong khu vực hạn chế xây dựng hoặc có hành lang bảo vệ, khả năng khai thác có thể bị ảnh hưởng.

Vì vậy:

Đất đẹp chưa chắc đã xây dựng được như mong muốn.

15. Quy hoạch công viên, trường học, bệnh viện và công trình công cộng

Đây là nhóm thông tin thường bị nhà đầu tư bỏ qua.

Một khu đô thị không chỉ cần đường.

Một khu vực muốn phát triển dân cư còn cần:

Những yếu tố này góp phần tạo nên khả năng sống thực tế của một khu vực.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, đây là những yếu tố rất đáng nghiên cứu.

16. Quy hoạch đô thị khác gì quy hoạch sử dụng đất?

Đây là câu hỏi nhiều người mới đầu tư thường nhầm.

Có thể hiểu đơn giản:

Quy hoạch sử dụng đất tập trung vào định hướng và phân bổ đất theo mục đích sử dụng.

Trong khi:

Quy hoạch đô thị tập trung nhiều hơn vào tổ chức không gian, kiến trúc, hạ tầng và chức năng của khu vực đô thị.

Hai hệ thống quy hoạch có mối quan hệ chặt chẽ và cần được nghiên cứu đồng bộ.

Khi đầu tư, không nên chỉ xem một bản đồ rồi đưa ra kết luận.

17. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Nhà đầu tư phải phân biệt

Một sai lầm phổ biến là:

“Đất nằm trong quy hoạch nên chắc chắn sắp bị thu hồi.”

Không phải lúc nào cũng như vậy.

Việc một khu đất nằm trong định hướng quy hoạch không đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ thu hồi ngay.

Nhà đầu tư cần tiếp tục kiểm tra:

Mỗi lớp thông tin phản ánh một mức độ rủi ro khác nhau.

18. Quy hoạch nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất?

Không có một loại quy hoạch duy nhất quyết định giá đất.

Giá trị bất động sản thường chịu tác động tổng hợp của:

Quy hoạch + hạ tầng + pháp lý + dân cư + kinh tế + khả năng khai thác + cung cầu.

Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư đất nền vùng ven, có thể ưu tiên nghiên cứu:

Nhóm 1: Quy hoạch sử dụng đất

Để biết định hướng sử dụng đất.

Nhóm 2: Quy hoạch đô thị

Để biết khu vực sẽ phát triển như thế nào.

Nhóm 3: Quy hoạch giao thông

Để đánh giá khả năng kết nối.

Nhóm 4: Quy hoạch khu công nghiệp

Để đánh giá động lực kinh tế và nhu cầu dân cư.

Nhóm 5: Kế hoạch sử dụng đất

Để đánh giá khả năng triển khai trong từng giai đoạn.

19. Nhà đầu tư nên kiểm tra quy hoạch theo thứ tự nào?

Money1 gợi ý một quy trình đơn giản:

Bước 1: Xác định chính xác vị trí thửa đất

Có:

Bước 2: Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất

Xem đất đang thuộc nhóm quy hoạch nào.

Bước 3: Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất

Xem có nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương hay không.

Bước 4: Kiểm tra quy hoạch giao thông

Xem có đường mới, mở rộng đường, vành đai, cầu hoặc nút giao nào ảnh hưởng đến thửa đất.

Bước 5: Kiểm tra quy hoạch đô thị/phân khu

Xem chức năng tương lai của khu vực.

Bước 6: Kiểm tra các dự án xung quanh

Đặc biệt:

Bước 7: Kiểm tra thực địa

Cuối cùng phải xuống hiện trường.

Bởi:

Bản đồ cho biết quy hoạch.

Thực địa cho biết thực tế.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp cần cả hai.

20. Đừng đầu tư chỉ vì một tấm bản đồ quy hoạch

Một trong những sai lầm phổ biến nhất hiện nay là nhà đầu tư nhìn thấy:

“Đường quy hoạch.”

và ngay lập tức kết luận:

“Đất này chắc chắn tăng giá.”

Đây là cách tư duy quá đơn giản.

Cần đặt thêm câu hỏi:

Đường đã được phê duyệt chưa?

Có nguồn vốn chưa?

Bao giờ triển khai?

Có giải phóng mặt bằng không?

Tiến độ thực tế thế nào?

Khu vực có nhu cầu sử dụng thật không?

Nếu chỉ có một đường kẻ trên bản đồ nhưng chưa có động lực triển khai, mức độ tác động đến giá có thể khác hoàn toàn so với một dự án hạ tầng đang thi công.

21. Quy hoạch rõ ràng có phải chắc chắn giá đất tăng?

Không.

Quy hoạch là một yếu tố quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất.

Một khu vực có quy hoạch tốt nhưng:

thì giá đất chưa chắc tăng mạnh.

Ngược lại, một khu vực có:

Quy hoạch rõ + hạ tầng triển khai + dân cư tăng + việc làm tăng + nhu cầu thực

sẽ có nền tảng tốt hơn.

Đây chính là tư duy:

Đầu tư theo giá trị thực thay vì chỉ đầu tư theo kỳ vọng.

22. Quy hoạch là “bản đồ”, nhưng dòng tiền mới là “động cơ”

Đây là nguyên tắc rất quan trọng đối với nhà đầu tư.

Quy hoạch giúp chúng ta nhìn thấy:

Khu vực có thể phát triển như thế nào.

Hạ tầng cho thấy:

Khả năng kết nối có được cải thiện hay không.

Khu công nghiệp cho thấy:

Có thể hình thành việc làm và nhu cầu dân cư hay không.

Dòng tiền cho thấy:

Thị trường có thực sự hấp thụ giá trị đó hay không.

Do đó, một thương vụ tốt thường cần kết hợp:

Quy hoạch + hạ tầng + dân cư + việc làm + nhu cầu thực + giá mua hợp lý.

23. 5 sai lầm khi đọc quy hoạch đất

Sai lầm 1: Chỉ nghe môi giới

Môi giới có thể cung cấp thông tin nhưng nhà đầu tư phải tự kiểm chứng.

Sai lầm 2: Chỉ xem quy hoạch mà không xem kế hoạch sử dụng đất

Hai lớp thông tin này có ý nghĩa khác nhau.

Sai lầm 3: Nhầm quy hoạch với dự án chắc chắn triển khai

Một định hướng quy hoạch không đồng nghĩa dự án đã được đầu tư.

Sai lầm 4: Chỉ xem bản đồ, không đi thực địa

Bản đồ không thể thay thế khảo sát thực tế.

Sai lầm 5: Mua đất vì tin “sắp có đường”

“Sắp có đường” là câu nói rất dễ làm nhà đầu tư xuống tiền.

Nhưng câu hỏi đúng phải là:

Đường nào? Quy mô bao nhiêu? Pháp lý đến đâu? Nguồn vốn thế nào? Khi nào triển khai?

24. Checklist kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất

Trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra tối thiểu:

Nếu chưa kiểm tra đủ những yếu tố này, không nên vội xuống tiền chỉ vì nghe một thông tin quy hoạch hấp dẫn.

25. Góc nhìn đầu tư bất động sản vùng ven

Đối với bất động sản vùng ven, quy hoạch có thể tạo ra những cơ hội rất lớn.

Nhưng cơ hội không nằm ở việc:

“Đất nào có quy hoạch cũng mua.”

Cơ hội nằm ở việc tìm được những khu vực có sự hội tụ của:

Quy hoạch rõ ràng

Hạ tầng đang triển khai

Khu công nghiệp hoặc trung tâm việc làm

Dân cư dịch chuyển

Nhu cầu nhà ở

Giá mua còn hợp lý

Đây là cách tiếp cận giúp nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào tin đồn.

Kết luận

Các loại quy hoạch đất là kiến thức nền tảng mà bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào cũng nên biết trước khi xuống tiền.

Ít nhất, nhà đầu tư cần hiểu và biết cách kiểm tra:

Quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch tỉnh

Quy hoạch đô thị, nông thôn

Quy hoạch phân khu

Quy hoạch chi tiết

Quy hoạch giao thông

Quy hoạch khu công nghiệp

Kế hoạch sử dụng đất

và các quy hoạch liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, hành lang bảo vệ.

Quan trọng hơn, đừng nhìn quy hoạch một cách riêng lẻ.

Hãy đặt quy hoạch vào trong toàn bộ bài toán:

Quy hoạch → Hạ tầng → Dân cư → Việc làm → Nhu cầu thực → Dòng tiền → Giá trị bất động sản.

Thị trường bất động sản ngày càng chuyển sang giai đoạn nhà đầu tư phải có dữ liệu, phải hiểu pháp lý và phải biết đọc quy hoạch.

Nếu trước đây nhiều người có thể kiếm tiền nhờ một câu chuyện:

“Khu này sắp có đường.”

thì hiện nay câu hỏi của nhà đầu tư chuyên nghiệp phải là:

“Quy hoạch đã được phê duyệt chưa? Hạ tầng triển khai đến đâu? Dòng tiền và nhu cầu thực ở đâu?”

Đó chính là sự khác biệt giữa mua đất theo tin và đầu tư bất động sản dựa trên dữ liệu.

Kêu gọi hành động

Nếu Anh/Chị đang muốn đầu tư bất động sản vùng ven nhưng chưa biết:

Đọc quy hoạch như thế nào?

Xác định khu vực có tiềm năng ra sao?

Phân tích hạ tầng nào thực sự tạo giá trị?

Phân biệt quy hoạch thật với tin đồn thị trường như thế nào?

thì đây chính là những năng lực quan trọng cần được trang bị trước khi xuống tiền.

Học đúng kiến thức – đọc đúng quy hoạch – khảo sát đúng thực địa – tính đúng dòng tiền – rồi mới quyết định đầu tư.

Đừng để một đường kẻ trên bản đồ trở thành một đường thẳng đi xuyên qua tài khoản của mình. Mọi thông tin cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất để được đội ngũ hỗ trợ của Thầy Đinh Sơn Thủy hỗ trợ

Xem thêm: Khóa học bản đồ đầu tư bất động sản vùng ven miễn phí cùng thầy Đinh Sơn Thủy

Thẻ

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *