Đất bị thu hồi được bồi thường thế nào?

Nội dung bài viết

1 ĐẤT BỊ THU HỒI ĐƯỢC BỒI THƯỜNG THẾ NÀO? QUY ĐỊNH MỚI NHẤT CẦN BIẾT

ĐẤT BỊ THU HỒI ĐƯỢC BỒI THƯỜNG THẾ NÀO? QUY ĐỊNH MỚI NHẤT CẦN BIẾT

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, giao thông, khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng, câu hỏi được người dân quan tâm nhất thường là:

“Đất của tôi bị thu hồi thì được bồi thường bao nhiêu?”

Đây tưởng như là một câu hỏi đơn giản nhưng trên thực tế, số tiền hoặc giá trị được bồi thường không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất bị thu hồi.

Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nhiều yếu tố như:

Loại đất bị thu hồi.
Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường hay không.
Diện tích đủ điều kiện bồi thường.
Giá đất dùng để tính bồi thường.
Nhà, công trình và tài sản gắn liền với đất.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề.
Tái định cư nếu người dân phải di chuyển chỗ ở.

Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định pháp luật. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Đặc biệt, từ khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn được áp dụng, cơ chế bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có nhiều điểm người dân cần hiểu đúng.

Vì vậy, nếu gia đình đang có đất nằm trong khu vực dự kiến thu hồi, đừng chỉ hỏi:

“Một mét vuông được đền bù bao nhiêu?”

Mà cần hiểu toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đất bị thu hồi được bồi thường thế nao?

1. Đất bị thu hồi có phải trường hợp nào cũng được bồi thường?

Không.

Đây là điều đầu tiên người sử dụng đất cần hiểu.

Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, một trong những trường hợp được bồi thường là đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm và đáp ứng các điều kiện theo luật. Ngoài ra, pháp luật còn quy định các trường hợp khác được bồi thường, bao gồm một số trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa hoàn tất đăng ký. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Ngược lại, Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp không được bồi thường về đất, trong đó có trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ một số ngoại lệ được luật quy định. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Do đó:

Có đất bị thu hồi không đồng nghĩa với việc chắc chắn được nhận tiền bồi thường về đất.

Phải xác định tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất.

2. Đất bị thu hồi được bồi thường bằng gì?

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường về đất là bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Trong một số trường hợp, nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì có thể được xem xét bồi thường bằng:

Đất có mục đích sử dụng khác;
Nhà ở.

Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết cơ chế bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở trong những trường hợp luật quy định. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Như vậy, không phải tất cả trường hợp đều có một công thức:

Diện tích × một mức giá cố định = tiền bồi thường.

Thực tế phức tạp hơn rất nhiều.

3. Giá đất bồi thường được xác định như thế nào?

Đây là phần người dân đặc biệt quan tâm.

Một hiểu lầm phổ biến là:

“Giá bồi thường chắc chắn bằng giá đất tôi có thể bán ngoài thị trường.”

Không nên mặc định như vậy.

Theo Luật Đất đai 2024, trong trường hợp bồi thường bằng tiền, giá đất để tính bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Điều này có nghĩa:

Giá đất bồi thường là một yếu tố pháp lý được xác định trong phương án bồi thường, không đơn giản là giá rao bán của môi giới hoặc giá mà người dân kỳ vọng.

4. Ví dụ cách tính tiền bồi thường về đất

Giả sử gia đình ông A có:

Diện tích đất bị thu hồi: 500 m².
Loại đất: đất nông nghiệp.
Diện tích đủ điều kiện được bồi thường: 500 m².
Giá đất được xác định để tính bồi thường: 150.000 đồng/m².

Nếu toàn bộ 500 m² đủ điều kiện và phương án bồi thường bằng tiền thì giá trị bồi thường về đất về mặt minh họa sẽ là:

500 × 150.000 = 75.000.000 đồng.

Nhưng đây chưa phải tổng số tiền gia đình ông A nhận được.

Bởi ngoài tiền bồi thường về đất, tùy trường hợp còn có thể phát sinh:

Bồi thường nhà, công trình;
Bồi thường cây trồng;
Bồi thường vật nuôi;
Bồi thường chi phí di chuyển;
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Hỗ trợ ổn định đời sống;
Hỗ trợ sản xuất;
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề;
Hỗ trợ tái định cư hoặc các khoản hỗ trợ khác.

Vì vậy, đừng chỉ nhìn vào đơn giá đất.

Hãy nhìn vào tổng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

5. Đất ở bị thu hồi được bồi thường như thế nào?

Đối với đất ở, Luật Đất đai 2024 có quy định riêng về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở.

Tùy trường hợp, người có đất bị thu hồi có thể được xem xét:

Bồi thường bằng đất ở;
Bồi thường bằng nhà ở;
Bồi thường bằng tiền;
Hoặc các hình thức khác theo điều kiện cụ thể.

Nếu người dân phải di chuyển chỗ ở, vấn đề tái định cư trở thành một nội dung đặc biệt quan trọng.

Mục tiêu không chỉ là tính tiền đất bị mất mà còn phải xem xét chỗ ở và điều kiện sống của người bị thu hồi đất theo chính sách tái định cư.

Luật Đất đai 2024 quy định riêng về bồi thường đất ở và các trường hợp tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

6. Nhà xây trên đất bị thu hồi có được bồi thường không?

Có thể được bồi thường, nhưng phải đáp ứng điều kiện theo quy định.

Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân và một số chủ thể khác, nếu phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Đối với một số nhà, công trình khác, mức bồi thường được xác định theo từng trường hợp.

Đáng chú ý, pháp luật cũng quy định trường hợp tài sản được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc được tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất có thể không được bồi thường. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Đây là lý do:

Không nên xây thêm công trình chỉ vì nghe tin sắp được đền bù.

7. Xây nhà sau khi có thông báo thu hồi đất có được bồi thường không?

Đây là một trong những rủi ro người dân cần đặc biệt lưu ý.

Theo Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định pháp luật hoặc được tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất thuộc trường hợp không được bồi thường theo quy định. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Ví dụ:

Gia đình nhận được thông báo thu hồi đất.

Sau đó xây thêm một căn nhà lớn với mục đích tăng số tiền bồi thường.

Đây là cách làm rất rủi ro.

Không nên nghĩ:

“Xây thêm thì Nhà nước sẽ đền bù thêm.”

Việc bồi thường tài sản phải căn cứ vào tình trạng pháp lý và thời điểm hình thành tài sản.

8. Cây trồng trên đất bị thu hồi có được bồi thường không?

Tùy từng loại cây và tình trạng thực tế.

Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định 88/2024/NĐ-CP và các quy định của địa phương là căn cứ để xác định mức bồi thường cụ thể.

Vì vậy, nếu đất nông nghiệp bị thu hồi, người dân cần thống kê:

Diện tích cây trồng;
Loại cây;
Tuổi cây;
Mật độ;
Tình trạng sinh trưởng;
Thời điểm trồng.

Không nên chỉ nhìn vào tiền bồi thường đất.

Đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, phần hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cũng có thể có ý nghĩa rất lớn.

9. Có được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại không?

Trong một số trường hợp, người sử dụng đất có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định.

Đây là một khoản nhiều người thường bỏ qua.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại có thể liên quan đến những khoản đầu tư hợp pháp vào đất nhưng đến thời điểm thu hồi chưa thu hồi được hết giá trị.

Việc xác định khoản này phải căn cứ vào quy định pháp luật và hồ sơ chứng minh.

Do đó, người dân nên lưu giữ:

Hợp đồng;
Hóa đơn;
Chứng từ;
Hồ sơ đầu tư;
Tài liệu chứng minh chi phí.

Không nên đến lúc lập phương án bồi thường mới bắt đầu đi tìm chứng cứ.

10. Người bị thu hồi đất có được hỗ trợ ổn định đời sống không?

Có thể được hỗ trợ nếu đáp ứng điều kiện.

Đây là khoản hoàn toàn khác với bồi thường về đất.

Bồi thường nhằm bù đắp giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản bị thu hồi.

Hỗ trợ nhằm giúp người dân ổn định cuộc sống, sản xuất hoặc chuyển đổi nghề trong những trường hợp pháp luật quy định.

Theo quy định hiện hành, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện được bồi thường về đất có thể được hỗ trợ ổn định đời sống theo tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi và tình trạng phải di chuyển chỗ ở. Văn bản hợp nhất năm 2026 về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng thể hiện các mức thời gian hỗ trợ theo tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

11. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp có được hỗ trợ chuyển đổi nghề?

Đây là chính sách rất đáng chú ý.

Khi người dân mất đất nông nghiệp, vấn đề không chỉ là mất một tài sản.

Họ có thể mất luôn nguồn sinh kế.

Vì vậy, pháp luật có chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm trong những trường hợp đáp ứng điều kiện.

Mức hỗ trợ cụ thể được thực hiện theo quy định của pháp luật và chính sách do địa phương ban hành trong từng thời kỳ.

Nhà đầu tư hoặc người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi cần đặc biệt kiểm tra khoản hỗ trợ này trong phương án.

12. Thu hồi đất có được bố trí tái định cư không?

Nếu việc thu hồi đất khiến người dân phải di chuyển chỗ ở và thuộc trường hợp được tái định cư, phương án tái định cư sẽ là một nội dung quan trọng.

Tái định cư có thể liên quan đến:

Đất ở;
Nhà ở;
Khu tái định cư;
Giá đất;
Giá nhà;
Khoản chênh lệch giữa giá trị bồi thường và nghĩa vụ tài chính khi nhận đất/nhà tái định cư.

Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định cơ chế bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở trong một số trường hợp và quy định cách xử lý chênh lệch giá trị giữa khoản bồi thường với nghĩa vụ phải nộp khi nhận đất hoặc nhà. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

13. Nếu tiền bồi thường thấp hơn giá trị đất trên thị trường thì sao?

Đây là vấn đề rất dễ phát sinh khi lập phương án bồi thường.

Người dân thường so sánh:

Giá Nhà nước bồi thường

với

giá mua bán thực tế trên thị trường.

Hai mức giá này có thể khác nhau.

Nếu không đồng ý với phương án bồi thường, người có đất bị thu hồi cần xem xét:

Căn cứ xác định giá đất;
Diện tích được tính bồi thường;
Loại đất;
Điều kiện được bồi thường;
Khoản hỗ trợ;
Tài sản trên đất;
Phương án tái định cư;
Các khoản chi phí được tính.

Không nên chỉ phản đối bằng câu:

“Giá này thấp quá.”

Hãy xác định sai ở đâu, thiếu khoản nào và căn cứ pháp lý nào.

14. Có được kiểm tra phương án bồi thường không?

Có.

Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm công khai, minh bạch và dân chủ. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Người có đất bị thu hồi cần đọc kỹ phương án được lập, đặc biệt:

Diện tích thu hồi;
Diện tích được bồi thường;
Đơn giá;
Tổng tiền bồi thường;
Nhà và công trình;
Cây trồng;
Chi phí đầu tư;
Các khoản hỗ trợ;
Phương án tái định cư;
Các khoản phải nộp nếu nhận đất/nhà tái định cư.

Đừng chỉ nhìn dòng “tổng số tiền”.

Hãy kiểm tra từng dòng cấu thành nên tổng số tiền đó.

15. Những trường hợp có thể không được bồi thường về đất

Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Trong đó có:

Đất thuộc trường hợp luật quy định không được bồi thường;
Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý;
Một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật;
Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ ngoại lệ luật định. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Đây là lý do nhà đầu tư mua đất không sổ cần đặc biệt cẩn trọng.

Không thể chỉ hỏi:

“Đất này có nằm trong dự án không?”

Mà phải hỏi thêm:

“Nếu Nhà nước thu hồi thì quyền của người đang sử dụng đất được xác định như thế nào?”

16. Đất không có sổ đỏ có được bồi thường khi bị thu hồi không?

Có trường hợp được.

Đây là điểm nhiều người hiểu sai.

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP có quy định một số trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Do đó:

Không có sổ đỏ không đồng nghĩa tuyệt đối với không được bồi thường.

Nhưng người sử dụng đất phải chứng minh được mình thuộc trường hợp được pháp luật công nhận.

Đây là vấn đề cần xem xét hồ sơ cụ thể.

17. Đất nông nghiệp bị thu hồi được bồi thường thế nào?

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp và đủ điều kiện được bồi thường, Luật Đất đai 2024 quy định có thể được bồi thường bằng:

Đất nông nghiệp;
Tiền;
Đất có mục đích sử dụng khác;
Nhà ở.

Đối với diện tích đất nông nghiệp được bồi thường, luật có quy định về diện tích trong hạn mức và một số trường hợp diện tích nhận chuyển quyền vượt hạn mức. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Ngoài tiền bồi thường về đất, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể được hưởng các chính sách hỗ trợ liên quan nếu đáp ứng điều kiện.

Đây là lý do khi tính toán phương án bồi thường đất nông nghiệp, cần nhìn vào tổng giá trị bồi thường + hỗ trợ, không chỉ nhìn vào giá đất.

18. Đất ở bị thu hồi nhưng còn nhà thì được tính thế nào?

Giả sử:

Gia đình ông B có:

150 m² đất ở;
Một căn nhà 3 tầng.

Nhà nước thu hồi toàn bộ 150 m² đất và căn nhà phải tháo dỡ.

Khi lập phương án, không chỉ có khoản:

Bồi thường về đất.

Mà còn phải xem xét:

Bồi thường về nhà, công trình.

Theo Điều 102 Luật Đất đai 2024, đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ khi thu hồi đất, mức bồi thường được xác định theo giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương trong trường hợp luật định. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Nếu phải di chuyển chỗ ở, tiếp tục xem xét chính sách tái định cư.

19. Bảng tổng hợp các khoản người dân có thể được nhận

Khoản	Có thể được áp dụng
Bồi thường về đất	Có, nếu đủ điều kiện
Bồi thường nhà ở	Có, nếu đủ điều kiện
Bồi thường công trình	Có, tùy trường hợp
Bồi thường cây trồng	Có, tùy loại và tình trạng
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất	Có, nếu thuộc trường hợp
Hỗ trợ ổn định đời sống	Có, nếu đáp ứng điều kiện
Hỗ trợ sản xuất	Có, tùy trường hợp
Hỗ trợ chuyển đổi nghề	Có, nếu thuộc đối tượng
Hỗ trợ di chuyển	Có, nếu phải di chuyển
Tái định cư	Có, nếu đủ điều kiện

Lưu ý: Không phải người bị thu hồi đất nào cũng được nhận tất cả các khoản trên. Mức và điều kiện cụ thể phụ thuộc loại đất, hồ sơ pháp lý, tình trạng sử dụng đất và chính sách của địa phương.

20. 5 yếu tố quyết định số tiền bồi thường

Nếu muốn ước tính sơ bộ một phương án bồi thường, nhà đầu tư và người dân cần tập trung vào 5 nhóm:

1. Diện tích bị thu hồi

Thu hồi toàn bộ hay một phần?

2. Loại đất

Đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ hay loại đất khác?

3. Điều kiện được bồi thường

Có Giấy chứng nhận? Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận? Có vi phạm hay tranh chấp không?

4. Giá đất bồi thường

Giá đất cụ thể được sử dụng để tính bồi thường trong phương án.

5. Các khoản hỗ trợ và tài sản trên đất

Nhà, công trình, cây trồng, chi phí đầu tư và các chính sách hỗ trợ.

Đây là 5 nhóm thông tin quan trọng hơn nhiều so với việc chỉ hỏi:

“Một mét vuông được đền bù bao nhiêu?”

21. Nhà đầu tư mua đất trong khu vực có dự án thu hồi cần lưu ý gì?

Đây là phần rất quan trọng đối với nhà đầu tư.

Nếu mua đất tại khu vực đã có thông tin về dự án thu hồi đất, đừng chỉ nhìn vào mức giá hiện tại.

Cần kiểm tra:

Quy hoạch;
Kế hoạch sử dụng đất;
Chủ trương đầu tư;
Phạm vi dự án;
Ranh giới thu hồi;
Tiến độ giải phóng mặt bằng;
Tình trạng thông báo thu hồi;
Khả năng được bồi thường;
Giá trị bồi thường dự kiến;
Khả năng tái định cư;
Khả năng khai thác đất trước thời điểm thu hồi.

Đặc biệt, đừng mua đất chỉ vì nghe câu “sắp có dự án, đền bù cao lắm”.

Bồi thường không phải là một khoản lợi nhuận chắc chắn.

22. Sai lầm lớn: Lấy giá thị trường hiện tại để tính tiền đền bù

Ví dụ:

Giá đất thị trường quanh khu vực là 50 triệu đồng/m².

Nhà đầu tư nghĩ:

“Nếu bị thu hồi thì chắc chắn tôi được 50 triệu/m².”

Đây là cách tính quá đơn giản.

Giá bồi thường về đất được xác định theo cơ chế pháp luật quy định, trong đó trường hợp bồi thường bằng tiền áp dụng giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Vì vậy, nhà đầu tư không nên đưa một mức giá thị trường vào bài toán đầu tư như thể đó là giá bồi thường chắc chắn.

23. Nếu không đồng ý phương án bồi thường thì phải làm gì?

Đây là tình huống có thể xảy ra.

Người dân nên thực hiện theo hướng:

Bước 1: Yêu cầu được tiếp cận phương án

Xem cụ thể:

Diện tích;
Đơn giá;
Tài sản;
Các khoản hỗ trợ;
Tái định cư.

Bước 2: Đối chiếu hồ sơ

Kiểm tra lại:

Sổ đỏ;
Hồ sơ địa chính;
Giấy tờ nguồn gốc đất;
Hồ sơ nhà;
Diện tích thực tế;
Tài sản trên đất.

Bước 3: Xác định nội dung chưa phù hợp

Ví dụ:

Thiếu diện tích.

Sai loại đất.

Thiếu nhà.

Thiếu cây trồng.

Thiếu khoản hỗ trợ.

Bước 4: Thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại theo quy định

Nếu có căn cứ cho rằng phương án hoặc quyết định liên quan đến quyền lợi của mình chưa phù hợp, người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc các quyền pháp lý khác theo quy định.

Quan trọng nhất là:

Phải có căn cứ, hồ sơ và lập luận cụ thể.

24. Checklist kiểm tra phương án bồi thường

Khi nhận phương án bồi thường, hãy kiểm tra:

Đây là checklist rất hữu ích trước khi đồng ý với phương án bồi thường.

25. Góc nhìn thực chiến: Nhà đầu tư phải hiểu “giá trị sau thu hồi”

Đối với nhà đầu tư bất động sản, một sai lầm rất lớn là chỉ nhìn vào:

Giá mua đất hôm nay.

Trong khi nếu khu vực đã có dự án thu hồi, phải tính thêm:

Giá mua

Khả năng khai thác trước khi thu hồi

Khả năng được bồi thường

Giá trị nhà, công trình

Các khoản hỗ trợ

Khả năng tái định cư

Chi phí vốn

Thời gian chờ

Rủi ro pháp lý

Giá trị đầu tư thực tế

Đây mới là cách tư duy phù hợp với đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Một mảnh đất giá rẻ nhưng chờ 5-7 năm không thể triển khai và không chắc chắn về bồi thường có thể kém hấp dẫn hơn một mảnh đất có giá cao hơn nhưng pháp lý sạch, thanh khoản tốt và khai thác được ngay.

26. Quy hoạch và thu hồi đất: Cơ hội hay rủi ro?

Nhà đầu tư cần phân biệt:

Có quy hoạch

khác với

Có kế hoạch thu hồi

và khác tiếp với

Đã có quyết định thu hồi.

Mức độ ảnh hưởng đến tài sản ở mỗi giai đoạn có thể khác nhau.

Đặc biệt, việc bồi thường chỉ nên được tính toán khi nhà đầu tư có đủ thông tin về:

Phạm vi thu hồi;
Loại đất;
Điều kiện bồi thường;
Giá đất;
Tài sản;
Chính sách hỗ trợ;
Tái định cư.

Không nên biến thông tin “sắp thu hồi” thành một câu chuyện đầu tư dựa trên kỳ vọng bồi thường.

Kết luận

Đất bị thu hồi được bồi thường thế nào?

Câu trả lời là:

Không có một mức bồi thường cố định áp dụng cho mọi trường hợp.

Việc bồi thường phụ thuộc vào loại đất, điều kiện được bồi thường, diện tích bị thu hồi, giá đất được xác định để tính bồi thường, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất và các chính sách hỗ trợ, tái định cư liên quan.

Theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường về đất là ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Ngoài bồi thường về đất, người bị thu hồi còn có thể được xem xét bồi thường đối với:

Nhà ở – công trình – cây trồng – chi phí đầu tư vào đất – chi phí di chuyển – hỗ trợ ổn định đời sống – hỗ trợ sản xuất – hỗ trợ chuyển đổi nghề – tái định cư, tùy từng trường hợp. (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)

Vì vậy, nếu gia đình có đất nằm trong khu vực chuẩn bị thu hồi, đừng chỉ quan tâm đến giá đất bồi thường trên một mét vuông.

Hãy kiểm tra toàn bộ phương án.

Đúng diện tích chưa?

Đúng loại đất chưa?

Đúng giá chưa?

Nhà và tài sản đã được tính chưa?

Các khoản hỗ trợ đã đầy đủ chưa?

Phương án tái định cư thế nào?

Đó mới là cách bảo vệ quyền lợi của mình.

Góc nhìn dành cho nhà đầu tư bất động sản

Trong đầu tư bất động sản, thu hồi đất không đơn thuần là câu chuyện “đất mất thì được đền bao nhiêu tiền”.

Đối với nhà đầu tư, cần nhìn cả chuỗi:

Quy hoạch → kế hoạch sử dụng đất → dự án → phạm vi thu hồi → điều kiện bồi thường → giá đất → hỗ trợ → tái định cư → thời gian thực hiện.

Nếu hiểu được chuỗi này, nhà đầu tư sẽ tránh được một sai lầm rất phổ biến:

Mua đất chỉ vì tin rằng “sắp có dự án, bồi thường sẽ rất cao”.

Đầu tư chuyên nghiệp không dựa trên tin đồn.

Phải có dữ liệu, có pháp lý và có phương án tính toán.

Nếu Anh/Chị muốn nâng cao kỹ năng kiểm tra quy hoạch, phân tích pháp lý, đánh giá đất trong vùng dự án và xây dựng bản đồ cơ hội đầu tư bất động sản, hãy tìm hiểu các chương trình đào tạo chuyên sâu của Thầy Đinh Sơn Thuỷ.

Biết quy hoạch để nhìn thấy cơ hội. Hiểu pháp lý để tránh rủi ro. Và biết tính bồi thường để không mua một tài sản bằng cảm xúc. Mọi thông tin cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý, quy hoạch trong bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất

Xem thêm: Đất dính quy hoạch thì có xây nhà được không?

Thẻthu hồi đất