Diện tích tối thiểu được tách thửa của 34 tỉnh thành mới nhất

CẬP NHẬT DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA CỦA 34 TỈNH, THÀNH MỚI NHẤT 2026

Tách thửa là một trong những vấn đề được rất nhiều người quan tâm khi mua đất, đặc biệt là nhà đầu tư có chiến lược mua đất diện tích lớn, sau đó tách thành nhiều thửa để chuyển nhượng.

Tuy nhiên, một trong những sai lầm phổ biến là chỉ hỏi:“Đất này bao nhiêu mét vuông thì được tách?”Trên thực tế, diện tích chỉ là một trong những điều kiện.Một thửa đất có thể đạt diện tích tối thiểu nhưng vẫn chưa chắc tách được nếu không đáp ứng yêu cầu về kích thước cạnh, chiều sâu, tiếp giáp đường giao thông, lối đi, quy hoạch hoặc các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương.

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh được quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất. Vì vậy, sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, nhà đầu tư càng cần kiểm tra đúng tỉnh, đúng khu vực, đúng loại đất và đúng quy định đang có hiệu lực trước khi xuống tiền.

Dưới đây là bảng tổng hợp diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại 34 tỉnh, thành được cập nhật đến ngày 11/09/2026.

1. BẢNG TỔNG HỢP DIỆN TÍCH TỐI THIỂU TÁCH THỬA ĐẤT Ở CỦA 34 TỈNH, THÀNH NĂM 2026

STT Tỉnh, thành Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở
1 Hà Nội 50 – 150 m² tùy khu vực
2 TP. Hồ Chí Minh 36 – 100 m² tùy khu vực
3 Đà Nẵng 50 – 100 m² tùy khu vực
4 Hải Phòng 40 – 60 m²
5 Bắc Ninh 32 – 70 m²
6 Thái Nguyên 50 – 70 m²
7 Gia Lai 40 – 70 m² tùy khu vực
8 Đồng Nai 60 – 80 m²
9 Lâm Đồng 60 – 80 m²
10 Cao Bằng 40 – 60 m²
11 Tuyên Quang 36 – 50 m²
12 Phú Thọ 50 – 80 m²
13 Ninh Bình 40 – 60 m²
14 Hà Tĩnh 50 – 75 m²
15 Hưng Yên 30 – 40 m²
16 Điện Biên 40 – 50 m²
17 Đắk Lắk 40 – 60 m²
18 Đồng Tháp 40 – 80 m²
19 Khánh Hòa 36 – 60 m²
20 Lai Châu 80 – 120 m²
21 Lào Cai 60 – 80 m²
22 Lạng Sơn 40 – 60 m²
23 Quảng Ngãi 50 – 70 m²
24 Quảng Ninh 45 – 50 m²
25 Quảng Trị 45 – 60 m²
26 Sơn La 35 – 60 m²
27 Thanh Hóa 30 – 50 m²
28 Huế 60 – 120 m²
29 Tây Ninh 36 – 60 m²
30 An Giang 35 – 45 m²
31 Cần Thơ 40 – 60 m²
32 Vĩnh Long 36 – 50 m²
33 Cà Mau 40 – 50 m²
34 Các tỉnh, thành khác Cần tra cứu theo quy định cụ thể của địa phương

Bảng trên mang tính tổng hợp nhanh. Khi thực hiện một thương vụ cụ thể, không nên chỉ dựa vào con số diện tích mà phải kiểm tra quyết định hiện hành của UBND tỉnh/thành và khu vực nơi có đất. LuatVietnam cũng lưu ý rằng quy định giữa các địa phương khác nhau và nhiều nơi quy định đồng thời cả diện tích lẫn kích thước thửa đất.

Bảng cập nhật diện tích tối thiểu được tách thửa mới nhất năm 2026
Bảng cập nhật diện tích tối thiểu được tách thửa mới nhất năm 2026

2. DIỆN TÍCH TỐI THIỂU KHÔNG PHẢI ĐIỀU KIỆN DUY NHẤT

Đây là nội dung nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.

Ví dụ, tại Phú Thọ, theo Quyết định 116/2025/QĐ-UBND, đất ở đô thị sau tách phải có diện tích tối thiểu 50 m², chiều rộng cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi tối thiểu 3,5 m và chiều sâu tối thiểu 4 m.

Đối với đất ở nông thôn, diện tích tối thiểu là 80 m², chiều rộng cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi tối thiểu 4 m và chiều sâu tối thiểu 5 m.

Như vậy, nếu một thửa đất có diện tích 80 m² nhưng hình dạng quá hẹp, không đáp ứng kích thước tối thiểu thì chưa thể kết luận rằng thửa đất chắc chắn được tách.

Một số địa phương còn quy định rất cụ thể về:

Ví dụ, tại Hà Nội, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở có thể từ 50 m² đến 150 m², tùy phường, thị trấn, xã vùng đồng bằng, trung du hay miền núi; đồng thời còn có yêu cầu về chiều sâu và chiều rộng cạnh tiếp giáp đường.

3. QUY ĐỊNH 34 TỈNH, THÀNH CÓ GÌ ĐÁNG CHÚ Ý?

Hà Nội: 50 – 150 m²

Hà Nội chia theo nhiều khu vực.

Ngoài diện tích, thửa đất còn phải đáp ứng các yêu cầu về chiều rộng và chiều sâu.

TP. Hồ Chí Minh: 36 – 100 m²

Quy định mới của TP. Hồ Chí Minh chia thành nhiều khu vực.

Mức tối thiểu có thể từ 36 m² tại khu vực trung tâm, 50 m², 60 m², 80 m² và lên đến 100 m² tại một số khu vực nông thôn.

Điều kiện về chiều rộng và chiều sâu cũng thay đổi theo từng khu vực.

Đà Nẵng: 50 – 100 m²

Đà Nẵng quy định theo từng đơn vị hành chính cấp xã và từng khu vực.

Một số khu vực trung tâm có mức tối thiểu 50 m², trong khi nhiều khu vực khác từ 60 – 100 m².

Do đó, khi đầu tư tại Đà Nẵng, việc xác định chính xác vị trí thửa đất là rất quan trọng.

Phú Thọ: 50 – 80 m²

Đây là địa phương nhà đầu tư vùng ven cần đặc biệt quan tâm.

Theo Quyết định 116/2025/QĐ-UBND:

Nhưng đồng thời phải đáp ứng yêu cầu về chiều rộng cạnh tiếp giáp đường/lối đi và chiều sâu thửa đất.

Bắc Ninh: 32 – 70 m²

Bắc Ninh có mức tối thiểu đáng chú ý.

Đất ở thuộc các phường và đất ở ven Quốc lộ tại các xã có thể từ 32 m², với yêu cầu mặt tiền tối thiểu 4 m và chiều sâu tối thiểu 5,5 m.

Các trường hợp đất ở khác có mức tối thiểu 70 m², đồng thời yêu cầu kích thước 4 m x 8 m.

Thái Nguyên: 50 – 70 m²

Đất ở tại phường tối thiểu 50 m².

Đất ở tại xã tối thiểu 70 m².

Thửa đất sau tách phải có chiều bám mặt đường giao thông công cộng hoặc lối đi tối thiểu 4 m.

Lâm Đồng: 60 – 80 m²

Đất ở tại phường: tối thiểu 60 m².

Đất ở tại xã, thị trấn: tối thiểu 80 m².

Ngoài diện tích, quy định còn yêu cầu chiều rộng và chiều sâu thửa đất.

Các địa phương còn lại cũng có quy định riêng, vì vậy nhà đầu tư không nên lấy quy định của tỉnh này áp dụng cho tỉnh khác.

4. ĐIỀU 220 LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 QUY ĐỊNH GÌ VỀ TÁCH THỬA?

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện nhất định.

Trong đó, thửa đất phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản như:

Đồng thời, các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Đáng chú ý, nếu phần đất dự định tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì pháp luật cho phép thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề trong trường hợp đáp ứng các điều kiện theo luật.

Điều này mở ra một phương án xử lý trong một số trường hợp, nhưng không có nghĩa rằng mọi thửa đất nhỏ đều mặc nhiên được tách.

5. NHÀ ĐẦU TƯ MUA ĐẤT PHÂN LÔ CẦN KIỂM TRA 7 YẾU TỐ

Nếu mục tiêu của bạn là mua một thửa đất lớn để sau đó phân lô, tách thửa và bán lại, đừng chỉ lấy diện tích tổng chia cho diện tích tối thiểu.

Hãy kiểm tra ít nhất 7 yếu tố sau.

1. Loại đất

Trước tiên phải xác định chính xác đất là:

Mỗi loại đất có thể có quy định tách thửa khác nhau.

2. Diện tích sau tách

Không chỉ tính diện tích thửa mới.

Phải tính đồng thời:

Thửa mới hình thành + thửa đất còn lại sau khi tách.

Cả hai phải đáp ứng điều kiện theo quy định áp dụng.

3. Mặt tiền và chiều sâu

Đây là lỗi rất nhiều nhà đầu tư mắc phải.

Một thửa đất 500 m² không có nghĩa chắc chắn có thể chia thành 5 thửa 100 m².

Nếu mặt tiền không đủ hoặc hình dạng thửa đất không đáp ứng kích thước tối thiểu, phương án chia lô có thể không thực hiện được.

4. Đường giao thông và lối đi

Cần xác định:

Đây là yếu tố có thể làm thay đổi hoàn toàn phương án phân lô.

5. Quy hoạch

Phải kiểm tra quy hoạch trước khi tính phương án tách thửa.

Đặc biệt cần kiểm tra:

Có những trường hợp diện tích đất đủ lớn nhưng phần diện tích thực tế được tính để tách thửa lại bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ.

6. Quy định của địa phương

Không nên lấy thông tin từ một bài viết cũ rồi áp dụng máy móc.

Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, nhiều địa phương đã ban hành hoặc sửa đổi quy định.

Ví dụ, trong năm 2026, nhiều địa phương đã có quyết định mới liên quan đến tách thửa như TP. Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Gia Lai, Lâm Đồng, Cao Bằng, Tuyên Quang, Hưng Yên, Đắk Lắk, Đồng Tháp, Lào Cai và một số địa phương khác.

7. Phương án phân lô thực tế

Đây là bước nhà đầu tư thường bỏ qua.

Trước khi đặt cọc, nên vẽ phương án phân lô dự kiến trên chính thửa đất.

Phải xác định:

Khi làm được bước này, nhà đầu tư mới biết thương vụ có thực sự hiệu quả hay chỉ “đẹp trên giấy”.

6. 3 SAI LẦM NGUY HIỂM KHI MUA ĐẤT ĐỂ TÁCH THỬA

Sai lầm 1: Chỉ nhìn diện tích

Ví dụ:

Mảnh đất 1.000 m² → diện tích tối thiểu 100 m² → nghĩ rằng có thể tách 10 thửa.

Đây là cách tính quá đơn giản.

Phải tính cả mặt tiền, chiều sâu, đường giao thông, lối đi, quy hoạch và phần diện tích không thể đưa vào các thửa thương phẩm.

Sai lầm 2: Tin vào cam kết của người bán

Những câu như:

“Đất này chắc chắn tách được.”

“Ở đây người ta tách hết rồi.”

“Chỉ cần đủ diện tích là tách được.”

không thể thay thế việc kiểm tra quy định pháp lý.

Một thương vụ có giá trị lớn không nên được quyết định bằng lời nói.

Sai lầm 3: Đặt cọc trước rồi mới kiểm tra quy hoạch

Đây là rủi ro lớn.

Nếu mục tiêu mua đất của bạn là phân lô tách thửa, thì khả năng tách thửa phải được kiểm tra trước khi đặt cọc, hoặc ít nhất phải có điều khoản bảo vệ rõ ràng trong thỏa thuận đặt cọc nếu điều kiện pháp lý không đáp ứng.

7. CÁCH TÍNH NHANH MỘT THƯƠNG VỤ PHÂN LÔ

Giả sử bạn dự kiến mua một khu đất diện tích 2.000 m².

Không nên tính:

2.000 / 100 = 20 thửa.

Cách tính thực tế phải đi theo các bước:

Bước 1: Xác định diện tích thực tế có thể sử dụng.

Bước 2: Xác định phần diện tích phải dành cho đường, lối đi hoặc hạ tầng nếu có.

Bước 3: Xác định diện tích còn lại để hình thành các thửa đất.

Bước 4: Vẽ phương án phân lô.

Bước 5: Kiểm tra từng thửa về diện tích, mặt tiền và chiều sâu.

Bước 6: Kiểm tra điều kiện pháp lý và quy hoạch.

Bước 7: Tính tổng chi phí.

Sau đó mới tính:

Giá vốn thực tế/m² = Tổng chi phí đầu tư / Tổng diện tích thương phẩm

Đây mới là con số quan trọng để đánh giá hiệu quả thương vụ.

Trong đầu tư bất động sản, diện tích tối thiểu tách thửa không phải là con số để ghi nhớ, mà là một biến số để tính toán thương vụ.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp không chỉ hỏi:

“Đất này có tách được không?”

Mà phải hỏi:

“Nếu tách được thì tách như thế nào, tách được bao nhiêu thửa, chi phí bao nhiêu và sau khi tách giá trị thương mại của toàn bộ khu đất thay đổi thế nào?”

Đặc biệt với bất động sản vùng ven, việc hiểu quy định tách thửa có thể giúp nhà đầu tư:

Mua đất là bước đầu tiên. Biết cách biến một khu đất thành phương án đầu tư khả thi mới là năng lực quan trọng.

KẾT LUẬN

Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa năm 2026 đã có nhiều điểm khác nhau giữa các tỉnh, thành.

Không có một con số chung áp dụng cho toàn quốc.

Cùng là đất ở nhưng tại mỗi địa phương, thậm chí mỗi khu vực trong cùng một tỉnh, thành, yêu cầu về diện tích, mặt tiền, chiều sâu, đường giao thông và lối đi có thể khác nhau.

Vì vậy, trước khi mua đất với mục tiêu phân lô, tách thửa, hãy kiểm tra theo nguyên tắc:

ĐÚNG LOẠI ĐẤT → ĐÚNG QUY ĐỊNH ĐỊA PHƯƠNG → ĐÚNG QUY HOẠCH → ĐÚNG KÍCH THƯỚC → ĐÚNG PHƯƠNG ÁN PHÂN LÔ → ĐÚNG BÀI TOÁN TÀI CHÍNH.

Bảng trên là thông tin tổng hợp để tham khảo nhanh. Khi thực hiện giao dịch cụ thể, cần kiểm tra văn bản hiện hành và hồ sơ địa chính của chính thửa đất, bởi quy định có thể được sửa đổi, bổ sung theo từng địa phương.

ĐĂNG KÝ HỌC CÙNG THẦY ĐINH SƠN THUỶ

Nếu chỉ biết “diện tích tối thiểu là bao nhiêu” thì mới chỉ giải quyết được một phần rất nhỏ của bài toán phân lô tách thửa.

Để đầu tư đất vùng ven hiệu quả, nhà đầu tư cần biết cách đọc quy hoạch, kiểm tra pháp lý, phân tích hiện trạng thửa đất, thiết kế phương án phân lô, tính chi phí chuyển mục đích, tính giá vốn và xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp.

Thầy Đinh Sơn Thuỷ tập trung đào tạo thực chiến về pháp lý – quy hoạch – phân lô tách thửa – định giá – chiến lược đầu tư bất động sản vùng ven, giúp học viên không chỉ biết quy định mà còn biết cách ứng dụng vào từng thương vụ cụ thể với các khóa học từ cơ bản đến nâng cao

Đừng chỉ hỏi “đất này có tách được không”. Hãy học cách tự mình kiểm tra, tính toán và chứng minh được một thương vụ có thực sự khả thi hay không.

TẢI TRỌN BỘ 34 QUYẾT ĐỊNH

Để thuận tiện hơn, chúng tôi đã tổng hợp các văn bản quy định về diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa của 34 tỉnh, thành thành một bộ tài liệu để nhà đầu tư dễ dàng tra cứu.

TẢI BỘ QUYẾT ĐỊNH TÁCH THỬA 34 TỈNH, THÀNH NĂM 2026

[TẢI VỀ TẠI ĐÂY]

Lưu ý: Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế. Khi thực hiện giao dịch thực tế, cần kiểm tra văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện thủ tục và đối chiếu với hồ sơ cụ thể của thửa đất.

Mọi thông tin cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất

Thẻ

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *