Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất

Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo luật mới nhất

Tách thửa và hợp thửa đất là hai thủ tục hành chính phổ biến trong quản lý đất đai, được nhiều cá nhân, hộ gia đình và tổ chức quan tâm khi có nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế hoặc phân chia tài sản. Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025), quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã có nhiều điểm thay đổi nhằm minh bạch hóa, phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị và nông thôn.

Dưới đây là những thông tin quan trọng về điều kiện, thủ tục và những điểm cần lưu ý khi thực hiện tách thửa, hợp thửa đất theo quy định pháp luật mới nhất.

Khái niệm tách thửa và hợp thửa đất

Tách thửa là việc chia nhỏ một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thành hai hoặc nhiều thửa đất mới. Ngược lại, hợp thửa là việc gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất duy nhất.

Hai thủ tục này thường được thực hiện khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho, phân chia tài sản hoặc quy hoạch lại đất đai theo mục đích sử dụng.

Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan, để được tách thửa, người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện sau:

1. Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
   Việc tách thửa chỉ được thực hiện đối với thửa đất đã được cấp sổ đỏ, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc nằm trong quy hoạch treo chưa được giải tỏa.

2. Diện tích tối thiểu sau khi tách
   UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa phù hợp với từng địa phương. Diện tích này thường khác nhau giữa khu vực đô thị và nông thôn.
   Ví dụ: Tại TP.HCM, diện tích tối thiểu sau tách thửa đối với đất ở có thể là 36 m² ở khu vực nội thành, 50 m² ở ngoại thành (có thể thay đổi theo quy định mới nhất của địa phương).

3. Đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật
   Thửa đất sau tách phải đảm bảo tiếp cận được hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước… đặc biệt tại khu vực đô thị. Nếu không đáp ứng điều kiện này, hồ sơ tách thửa có thể bị từ chối.

4. Không thuộc khu vực cấm tách thửa
   Một số khu vực như đất quy hoạch công trình công cộng, đất đang có tranh chấp, đất rừng đặc dụng, đất phòng hộ hoặc đất quốc phòng có thể không được phép tách thửa. Quy định cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành.

5. Tách thửa đúng mục đích sử dụng đất
   Thửa đất được tách phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Nếu muốn tách thửa để chuyển sang mục đích ở (thổ cư), người dân cần xin chuyển mục đích sử dụng đất trước.

Điều kiện hợp thửa đất

Hợp thửa đất thường đơn giản hơn tách thửa, nhưng cũng cần đáp ứng một số điều kiện:

1. Các thửa đất phải liền kề nhau
   Đây là điều kiện bắt buộc khi hợp thửa. Các thửa đất không liền kề, dù cùng chủ sở hữu, cũng không thể thực hiện hợp thửa.

2. Cùng mục đích sử dụng đất
   Các thửa đất muốn hợp nhất phải có cùng loại đất (ví dụ: đất ở, đất nông nghiệp). Nếu có mục đích sử dụng khác nhau, người dân cần chuyển mục đích cho phù hợp trước khi hợp thửa.

3. Có cùng người sử dụng đất hợp pháp
   Việc hợp thửa chỉ được thực hiện khi tất cả các thửa đất cùng đứng tên một chủ sử dụng hợp pháp. Trường hợp đồng sở hữu, tất cả các đồng sở hữu phải đồng thuận và ký đơn đề nghị.

4. Không thuộc diện bị hạn chế quyền sử dụng đất
   Các thửa đất đang bị kê biên, thế chấp ngân hàng chưa giải chấp, hoặc đang bị tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để hợp thửa.

Hồ sơ và thủ tục tách thửa, hợp thửa đất

Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa bao gồm các giấy tờ cơ bản sau:

• Đơn đề nghị tách hoặc hợp thửa đất (theo mẫu)

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Bản vẽ trích đo địa chính (trường hợp chưa có)

• Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất (CMND/CCCD, hộ khẩu…)

• Văn bản đồng ý của các đồng sở hữu (nếu có)

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, người dân nộp tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

• Bộ phận một cửa UBND cấp huyện nơi có đất

• Cổng dịch vụ công trực tuyến của địa phương

Thời gian giải quyết: Trong vòng 15–20 ngày làm việc (không kể thời gian đo đạc, thẩm định).

Những điểm mới nổi bật theo Luật Đất đai 2024

1. Tăng thẩm quyền cấp xã trong một số trường hợp
   Theo Luật Đất đai 2024, một số thủ tục như tách thửa cho cá nhân có thể được giao cho UBND cấp xã thực hiện, thay vì phải thông qua cấp huyện như trước. Điều này giúp rút ngắn thời gian và giảm áp lực hành chính.

2. Tích hợp dữ liệu số về đất đai
   Việc tách – hợp thửa sẽ được tích hợp vào hệ thống dữ liệu đất đai số, hạn chế tình trạng trùng thửa, sai lệch thông tin và giúp quản lý minh bạch hơn.

3. Kiểm soát chặt việc tách thửa tràn lan
   Tại nhiều địa phương, tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan khiến phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng hạ tầng chung. Luật Đất đai 2024 tăng cường quy định kiểm soát, hạn chế tách thửa không có quy hoạch rõ ràng, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng.

4. Siết điều kiện phân lô – bán nền
   Với các trường hợp tách thửa để phân lô bán nền, chủ đầu tư phải lập dự án, đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng và được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Một số lưu ý quan trọng

• Trước khi làm thủ tục, nên liên hệ trước Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra quy hoạch và điều kiện cụ thể tại địa phương.

• Nếu thửa đất nằm trong khu vực đang có quy hoạch treo (chưa giải tỏa), việc tách thửa có thể không được chấp nhận.

• Người dân cần nộp đầy đủ các khoản thuế, lệ phí trước bạ, phí thẩm định theo quy định.

Xem thêm: Tổng quan chiến lược đầu tư phân lô, tách thửa

Kết luận

Tách thửa, hợp thửa đất là những thủ tục pháp lý quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất của người dân. Việc nắm rõ điều kiện và quy trình thực hiện theo Luật Đất đai mới sẽ giúp người dân tránh được những rủi ro không đáng có, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi giao dịch, sử dụng đất đai.

Luật Đất đai 2024 đang hướng đến một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả và phù hợp với nhu cầu thực tiễn. Do đó, khi có nhu cầu tách hoặc hợp thửa, người dân nên chủ động cập nhật các quy định pháp luật mới nhất và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc cán bộ địa chính để thực hiện đúng quy định.

Nếu cần hỗ trợ hoặc tra cứu quy hoạch đất đai theo địa phương, bạn có thể truy cập Cổng Dịch vụ công hoặc ứng dụng bản đồ đất đai trực tuyến tại nơi mình cư trú

Trên đây là 1 số chia sẻ của Đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo luật mới nhất. HI vọng bài viết đem đến cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.