Giá Bất Động Sản TPHCM Tăng Cao Nhưng Thanh Khoản Vẫn Bứt Phá Năm 2025

Giá Bất Động Sản TPHCM Tăng Cao Nhưng Thanh Khoản Vẫn Bứt Phá Năm 2025

Thị trường bất động sản phía Nam phục hồi mạnh, vượt xa năm 2024

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại TPHCM. Dù mặt bằng giá liên tục leo thang, thị trường vẫn ghi nhận tốc độ hấp thụ cao, cho thấy nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư đang quay trở lại mạnh mẽ.

Nguồn cung căn hộ TPHCM tăng mạnh trong quý IV/2025

Theo báo cáo thị trường nhà ở TPHCM quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, nguồn cung căn hộ mới đã có bước nhảy vọt so với các quý trước.

• Quý IV/2025 ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới

• Tăng khoảng 5 lần so với quý III/2025

• Tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024

Khu Đông TPHCM tiếp tục là đầu tàu nguồn cung, chiếm khoảng 85% tổng lượng căn hộ mở bán mới. Trong khi đó, khu Tây đóng góp khoảng 10% và khu Nam khoảng 5%, phản ánh sự trở lại của các dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng ra hàng cho chu kỳ mới.

Phân khúc hạng sang chiếm ưu thế, thị trường ngày càng phân hóa

Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang đang áp đảo nguồn cung mới, chiếm khoảng:

• 57%: Hạng sang

• 28%: Trung cấp

• 14%: Cao cấp

Điều này cho thấy xu hướng các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm có biên lợi nhuận cao, đồng thời đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt sau giai đoạn thị trường sàng lọc.

Thanh khoản cải thiện rõ rệt, tỷ lệ hấp thụ đạt đỉnh năm 2025

Không chỉ nguồn cung tăng, sức mua trên thị trường cũng phục hồi mạnh mẽ.

• 3.196 căn hộ được tiêu thụ trong quý IV/2025

• Tăng 19% so với quý trước

• Tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024

• Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 62% – mức cao nhất trong năm 2025

Đáng chú ý, lượng giao dịch mới gần tương đương với lượng căn hộ mở bán, cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn cân bằng hơn giữa cung và cầu.

Tham khảo: Khóa học miễn phí Bản đồ đầu tư bđs vùng ven

Giá căn hộ TPHCM tăng mạnh do dự án mới định vị cao

Giá bán sơ cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng mới:

• Giá trung bình đạt khoảng 6.113 USD/m²

• Tương đương khoảng 160 triệu đồng/m²

• Tăng 16% so với quý III/2025

• Tăng tới 65% so với cùng kỳ năm 2024

Nguyên nhân chính đến từ việc các dự án mới đều được định vị cao hơn, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào tăng mạnh.

Nguồn cung toàn thị trường tăng mạnh, đô thị vệ tinh lên ngôi

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, trong năm 2025:

• Nguồn cung căn hộ sơ cấp tăng 73% so với năm 2024

• TPHCM chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung toàn thị trường

• Hơn 29.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, gấp 2,5 lần cùng kỳ

Đáng chú ý, Bình Dương (trước đây) chiếm tới 53% nguồn cung mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của các dự án nhà ở ra đô thị vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá bán “dễ chịu” hơn.

Nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường năm 2025

Sức cầu toàn thị trường tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại:

• Các dự án mới mở bán ở TPHCM

• Khu vực Tây Ninh

Đặc biệt, phân khúc căn hộ tầm trung vươn lên dẫn đầu, chiếm khoảng 41% nguồn cung sơ cấp, chủ yếu tại Bình Dương (cũ). Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ chính của thị trường.

Giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt khu Đông và Metro số 1

• Giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng bình quân 4–16%

• Một số dự án gần tuyến Metro số 1 và khu Đông tăng 20–28%

• Thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng 10–18% so với năm trước

Dự báo: Giá bất động sản TPHCM sẽ tiếp tục neo cao

Theo đánh giá của bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức cao do:

• Chi phí phát triển dự án ngày càng tăng

• Lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng điều chỉnh tăng

• Dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc đang dịch chuyển mạnh vào TPHCM, kỳ vọng dư địa tăng giá sau giai đoạn thiếu hụt nguồn cung kéo dài