Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi): Những định hướng mới sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn hoàn thiện khung pháp lý với nhiều chính sách quan trọng được Chính phủ chỉ đạo sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới. Sau khi Luật Đất đai được triển khai, việc tiếp tục sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được kỳ vọng sẽ tạo nên một hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch và phù hợp hơn với thực tiễn.

Theo kết luận của Chính phủ, Bộ Xây dựng được giao khẩn trương hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI.

Đáng chú ý, quá trình sửa đổi lần này tập trung vào nhiều nội dung quan trọng như hoàn thiện cơ chế chống đầu cơ, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản, cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa và bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Những định hướng này được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân cũng như doanh nghiệp.

Chính phủ thống nhất sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Chính phủ cơ bản thống nhất sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo Tờ trình số 75/TTr-BXD ngày 06/7/2026 do Bộ Xây dựng trình.

Việc sửa đổi luật nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường trong bối cảnh mới.

Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiếp thu ý kiến của các thành viên Chính phủ để hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội.

Những yêu cầu trọng tâm khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan

Một trong những yêu cầu quan trọng là rà soát toàn bộ dự thảo luật nhằm bảo đảm:

• Thống nhất với Luật Đầu tư.
• Đồng bộ với Luật Đất đai.
• Phù hợp với Luật Nhà ở.
• Tránh chồng chéo với các luật khác có liên quan.

Đồng thời, việc sửa đổi phải bảo đảm không phát sinh thêm các thủ tục hành chính khi thực hiện chuyển nhượng dự án, giao đất hoặc cho thuê đất.

Tăng cường kiểm soát đầu cơ và thao túng thị trường

Dự thảo luật sẽ nghiên cứu bổ sung các quy định và chế tài cụ thể nhằm:

• Kiểm soát hoạt động đầu cơ bất động sản.
• Ngăn chặn hành vi thao túng thị trường.
• Hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu xây dựng cơ chế:

• Một cửa.
• Một đầu mối.
• Một quy trình chuẩn.

để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến:

• Đầu tư.
• Chuyển nhượng dự án.
• Giao dịch bất động sản.

Đây là một trong những định hướng quan trọng nhằm giảm thời gian và chi phí thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp và người dân.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản

Một nội dung đáng chú ý khác là hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về:

• Nhà ở.
• Thị trường bất động sản.

Hệ thống này sẽ được xây dựng theo hướng:

• Kết nối.
• Liên thông.
• Chia sẻ dữ liệu đồng bộ với cơ sở dữ liệu đất đai.

Việc đồng bộ dữ liệu được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch của thị trường và hỗ trợ công tác quản lý nhà nước hiệu quả hơn.

Bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai và Luật Nhà ở

Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để thể chế hóa các nội dung theo định hướng sửa đổi Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Đồng thời, Chính phủ yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ giữa ba dự án luật gồm:

• Luật Đất đai (sửa đổi).
• Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
• Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ba dự án luật sẽ được trình Quốc hội cùng thời điểm để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản

Theo chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm tiếp thu, giải trình đầy đủ:

• Ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp.
• Ý kiến của các thành viên Chính phủ.
• Kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại phiên họp.

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ ký Tờ trình gửi Quốc hội xem xét, cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Quá trình hoàn thiện dự án luật được giao Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc trực tiếp chỉ đạo.

Chính phủ thống nhất sửa đổi Luật Nhà ở

Bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ cũng thống nhất sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở theo Tờ trình số 76/TTr-BXD ngày 06/7/2026 của Bộ Xây dựng.

Mục tiêu là hoàn thiện các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tiễn và bảo đảm sự đồng bộ với các luật liên quan.

Những nội dung trọng tâm trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)

Hoàn thiện chính sách phát triển các loại hình nhà ở

Dự thảo luật sẽ tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến:

• Nhà ở thương mại.
• Nhà ở xã hội.
• Nhà ở công vụ.
• Nhà ở cho thuê.
• Các chính sách nhà ở khác theo định hướng của Đảng và Nhà nước.

Kiểm soát đầu cơ và trục lợi chính sách

Một trong những nội dung quan trọng là nghiên cứu bổ sung:

• Cơ chế một cửa.
• Một đầu mối.
• Một quy trình chuẩn.

trong giải quyết thủ tục hành chính về nhà ở.

Bên cạnh đó, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu các giải pháp nhằm:

• Kiểm soát đầu cơ nhà ở.
• Ngăn chặn hành vi trục lợi chính sách.
• Bảo đảm đúng đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Xây dựng hệ thống dữ liệu nhà ở đồng bộ

Dự thảo luật sẽ tiếp tục hoàn thiện các quy định về:

• Xây dựng.
• Quản lý.
• Vận hành.
• Khai thác.
• Kết nối.
• Chia sẻ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đồng thời, rà soát các quy định về phát triển nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê nhằm tránh chồng chéo giữa các loại hình.

Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển nhà ở

Một điểm đáng chú ý là nghiên cứu các cơ chế tài chính mang tính đột phá nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở.

Trong đó bao gồm:

• Chính sách tín dụng thuận lợi.
• Cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê.
• Điều chỉnh Quỹ nhà ở quốc gia theo hướng không quy định ở cấp Trung ương mà phân quyền cho địa phương thành lập quỹ phù hợp với điều kiện thực tế.

Đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản

Tương tự Luật Kinh doanh bất động sản, dự án Luật Nhà ở sẽ được xây dựng đồng bộ với:

• Luật Đất đai (sửa đổi).
• Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Điều này giúp bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật khi áp dụng vào thực tiễn.

Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở

Bộ Xây dựng được giao tiếp thu đầy đủ:

• Ý kiến của Bộ Tư pháp.
• Ý kiến của các thành viên Chính phủ.
• Kết luận của Thủ tướng Chính phủ.

Sau khi hoàn thiện, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ thay mặt Chính phủ ký Tờ trình gửi Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI.

Quá trình hoàn thiện dự án luật tiếp tục do Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc chỉ đạo.

Những tác động đáng chú ý đối với thị trường bất động sản

Việc đồng thời sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho thấy định hướng xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất, hạn chế sự chồng chéo giữa các quy định.

Nếu các nội dung được hoàn thiện và thông qua, thị trường bất động sản có thể được hưởng lợi từ:

• Thủ tục hành chính đơn giản, thống nhất hơn.
• Minh bạch hóa thông tin thông qua cơ sở dữ liệu quốc gia.
• Tăng cường kiểm soát đầu cơ và thao túng thị trường.
• Hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội.
• Đồng bộ các quy định giữa đầu tư, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Những định hướng này được kỳ vọng sẽ góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Xem thêm: 7 thay đổi mới về đất đai từ T7/2026

Góc nhìn của chuyên gia

Theo Thầy Đinh Sơn Thủy, việc Chính phủ đồng thời sửa đổi ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho thấy quyết tâm xây dựng một hành lang pháp lý thống nhất cho thị trường bất động sản.

Đối với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần chủ động cập nhật các quy định mới để điều chỉnh chiến lược đầu tư, đặc biệt trong các lĩnh vực như chuyển nhượng dự án, phát triển nhà ở, đầu tư đất nền và khai thác bất động sản cho thuê. Việc nắm bắt kịp thời những thay đổi về pháp luật sẽ giúp hạn chế rủi ro và tận dụng tốt hơn các cơ hội của thị trường.

Kết luận

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở là bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Việt Nam. Các định hướng của Chính phủ tập trung vào ba mục tiêu lớn: đồng bộ hệ thống pháp luật, cải cách thủ tục hành chính và tăng cường minh bạch hóa thị trường.

Trong thời gian tới, khi các dự án luật được Quốc hội xem xét và thông qua, đây sẽ là những chính sách có tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân tham gia thị trường bất động sản. Vì vậy, việc theo dõi và cập nhật thường xuyên các quy định mới sẽ là yếu tố quan trọng giúp đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn và an toàn.