Thị trường bất động sản phân hóa mạnh mẽ

Thị trường bất động sản phân hóa mạnh mẽ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc chung cư: chung cư mở bán mới và chung cư trên thị trường thứ cấp. Trong khi giá chung cư mới liên tục tăng do chi phí xây dựng và giá đất leo thang, thì giá chung cư trên thị trường thứ cấp có xu hướng chững lại, thậm chí giảm nhẹ tại một số khu vực.

Tình trạng này phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu và tâm lý người mua nhà, đồng thời đặt ra những bài toán đầu tư mới cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư bất động sản. Vậy nguyên nhân của sự phân hóa này là gì? Nhà đầu tư và người mua nhà nên có chiến lược như thế nào trong bối cảnh này? Hãy cùng phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.

Giá chung cư mở bán mới tiếp tục tăng mạnh

1. Nguyên nhân giá chung cư mới không ngừng tăng

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán căn hộ tại các dự án mới mở bán trong năm 2024 – 2025 vẫn tiếp tục xu hướng tăng cao, bất chấp những khó khăn chung của nền kinh tế. Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này bao gồm:

• Chi phí xây dựng tăng cao: Giá nguyên vật liệu như sắt thép, xi măng, nhân công liên tục tăng khiến chi phí xây dựng dự án bị đội lên đáng kể. Trung bình, chi phí xây dựng chung cư hiện nay đã đạt mức 20 triệu đồng/m², tạo áp lực lên giá bán của các dự án mới.
• Giá đất và thuế phí tăng: Giá đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tiếp tục thiết lập mặt bằng mới do quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, các khoản thuế phí liên quan đến bất động sản cũng có dấu hiệu điều chỉnh tăng theo xu hướng siết chặt quản lý.
• Chính sách siết chặt pháp lý, giảm nguồn cung: Nhiều dự án chậm được cấp phép hoặc gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý, dẫn đến nguồn cung căn hộ mở bán mới bị hạn chế. Điều này tạo ra sự khan hiếm trên thị trường, đẩy giá bán căn hộ mới tiếp tục tăng.
• Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp: Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư có xu hướng tập trung phát triển các dự án cao cấp, dẫn đến việc giá trung bình của các căn hộ mới trên thị trường bị đẩy lên.

2. Những khu vực có mức giá căn hộ mở bán mới tăng mạnh

• TP.HCM: Các khu vực như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè đang có mức giá căn hộ mới tăng trung bình 10 – 15%/năm. Tại trung tâm thành phố, giá căn hộ hạng sang có thể lên đến 300 – 500 triệu đồng/m².
• Hà Nội: Các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ vẫn duy trì mức giá cao, trung bình từ 60 – 100 triệu đồng/m². Các khu vực phát triển mạnh như Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông cũng ghi nhận giá căn hộ tăng đều.
• Các thành phố lớn khác: Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai cũng đang chứng kiến giá căn hộ mở bán mới tăng do nhu cầu ở thực và đầu tư ngày càng cao.

3. Xu hướng của phân khúc chung cư mở bán mới

• Các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách ưu đãi: Để kích cầu mua nhà, nhiều chủ đầu tư tung ra các chương trình hỗ trợ vay vốn, chiết khấu thanh toán nhanh hoặc tặng quà giá trị cao.
• Chung cư xanh, thông minh lên ngôi: Các dự án tích hợp công nghệ thông minh, tiện ích xanh đang được ưa chuộng hơn, đặc biệt là sau đại dịch.
• Giá bán sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng: Dù không tăng quá mạnh như giai đoạn 2021 – 2022, nhưng với áp lực chi phí đầu vào, giá căn hộ mở bán mới vẫn có xu hướng đi lên trong năm 2025 – 2026.

Giá chung cư trên thị trường thứ cấp chững lại và giảm nhẹ

1. Nguyên nhân khiến giá chung cư thứ cấp giảm

Trái ngược với xu hướng tăng giá của chung cư mới, thị trường chung cư thứ cấp (căn hộ đã qua sử dụng hoặc giao dịch lại) đang có dấu hiệu chững lại, thậm chí giảm nhẹ ở một số khu vực. Một số nguyên nhân chính bao gồm:

• Lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao: Dù có xu hướng giảm nhẹ so với năm 2023, nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, khiến nhiều người mua nhà e dè trong việc vay vốn. Điều này khiến giao dịch trên thị trường thứ cấp giảm sút, đẩy giá xuống.
• Tâm lý chờ đợi giá giảm thêm: Nhiều người mua nhà đang có tâm lý chờ đợi các đợt giảm giá sâu hơn từ các nhà đầu tư cần bán gấp, khiến thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái ít giao dịch.
• Nguồn cung lớn từ nhà đầu tư cắt lỗ: Nhiều nhà đầu tư từng mua căn hộ trong giai đoạn sốt đất 2020 – 2022 nay gặp khó khăn tài chính, buộc phải bán ra với giá thấp hơn để thu hồi vốn.
• Cạnh tranh từ các dự án mới: Các dự án chung cư mới với tiện ích hiện đại, chính sách thanh toán linh hoạt khiến người mua ưu tiên lựa chọn thay vì mua chung cư cũ.

2. Những khu vực có giá chung cư thứ cấp giảm

• TP.HCM: Các khu vực như Bình Tân, Quận 8, Thủ Đức ghi nhận mức giảm nhẹ từ 3 – 5% so với năm 2023.
• Hà Nội: Một số chung cư cũ tại Hà Đông, Hoàng Mai, Cầu Giấy có mức giảm từ 2 – 4% do áp lực bán ra từ nhà đầu tư.
• Các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM: Các căn hộ thứ cấp tại Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Dương cũng có dấu hiệu giảm giá nhẹ do nguồn cung dồi dào.

3. Xu hướng của phân khúc chung cư thứ cấp

• Chỉ những dự án có vị trí đẹp, tiện ích tốt mới giữ giá: Các chung cư gần trung tâm, kết nối hạ tầng tốt vẫn duy trì được mức giá ổn định.
• Người mua sẽ có nhiều cơ hội để chọn lựa căn hộ với giá tốt: Đây là thời điểm thích hợp cho những ai có nhu cầu ở thực để tìm kiếm căn hộ thứ cấp với mức giá hợp lý.

Lời khuyên cho người mua nhà và nhà đầu tư

• Người mua nhà ở thực: Nếu muốn mua căn hộ để ở, đây là thời điểm tốt để tìm mua căn hộ thứ cấp với mức giá hợp lý hơn, thay vì chạy theo các dự án mới có giá cao.
• Nhà đầu tư: Nên chọn các dự án chung cư mới có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và chính sách thanh toán tốt để đầu tư dài hạn. Với chung cư thứ cấp, chỉ nên mua vào nếu tìm được căn hộ có giá tốt, vị trí thuận lợi và có khả năng cho thuê cao.

Xem thêm: Hà Nội đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ

Kết luận

Sự phân hóa giữa giá chung cư mở bán mới và chung cư thứ cấp đang tạo ra nhiều cơ hội lẫn thách thức cho thị trường bất động sản. Trong khi chung cư mới vẫn tiếp tục tăng giá do chi phí đầu vào cao, thì chung cư thứ cấp lại có dấu hiệu chững lại và giảm nhẹ do tác động của lãi suất và tâm lý thị trường. Người mua nhà và nhà đầu tư cần có chiến lược phù hợp để tận dụng tốt nhất những cơ hội mà thị trường đang mang lại.

Trên đây là 1 số chia sẻ của Proland về thông tin thị trường bất động sản phân hoá mạnh mẽ và xu hướng tăng giảm trái chiều giữa chung cư mới và chung cư thứ cấp. Hi vọng bài viết đem đến cho bạn đọc những kiến thức hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.