Trường hợp không được cấp sổ đỏ 2026

Đề xuất mới năm 2026: Thêm trường hợp không được cấp sổ đỏ, người dân và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) là căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập quyền của người sử dụng đất. Việc được cấp sổ đỏ không chỉ bảo đảm quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng, thế chấp hay thừa kế mà còn góp phần hạn chế nhiều rủi ro trong quá trình giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Bên cạnh các quy định đang được áp dụng theo Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hiện đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai 2026 (Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026) và đề xuất bổ sung thêm một trường hợp không được cấp sổ đỏ.

Đáng chú ý, theo dự thảo, đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực sẽ thuộc diện không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2024 và đang nhận được sự quan tâm của nhiều người dân cũng như nhà đầu tư.

Lưu ý: Nội dung dưới đây được xây dựng dựa trên Dự thảo Luật Đất đai 2026, hiện chưa phải quy định chính thức có hiệu lực.

Dự thảo Luật Đất đai 2026 đề xuất thêm trường hợp không được cấp sổ đỏ

Theo Điều 54 của Dự thảo Luật Đất đai 2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung trường hợp:

Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy định này được bổ sung bên cạnh các trường hợp đã được quy định trong Luật Đất đai 2024.

Đây là điểm mới đáng chú ý, bởi theo quy định hiện hành, trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận mới chỉ áp dụng đối với đất đã có quyết định thu hồi đất, ngoại trừ trường hợp quá 3 năm kể từ ngày ban hành quyết định mà cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi.

Nếu được Quốc hội thông qua, phạm vi các trường hợp không được cấp sổ đỏ sẽ được mở rộng hơn so với hiện nay.

Các trường hợp dự kiến không được cấp sổ đỏ theo Dự thảo Luật Đất đai 2026

1. Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất

Theo dự thảo, người đang thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ đối với trường hợp:

• Thuê hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
• Việc cho thuê phù hợp với dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất nhận khoán

Đất nhận khoán cũng thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích nhận khoán đó.

3. Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực (đề xuất mới)

Đây là nội dung mới của Dự thảo Luật Đất đai 2026.

Theo đó, đất thuộc một trong các trường hợp sau sẽ không được cấp Giấy chứng nhận:

• Đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực.
• Đã có quyết định thu hồi đất.

Riêng trường hợp đã quá 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất mà cơ quan nhà nước không thực hiện việc thu hồi, thì vẫn được xem xét theo quy định của pháp luật.

4. Đất đang có tranh chấp hoặc bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế

Dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành đối với các trường hợp:

• Đất đang có tranh chấp.
• Đất đang bị kê biên.
• Đất đang áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án.
• Quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Những trường hợp này sẽ không được cấp Giấy chứng nhận cho đến khi đủ điều kiện theo quy định.

Những tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận

Không chỉ quyền sử dụng đất, dự thảo cũng đề xuất các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận.

Tài sản xây dựng trên đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Nếu tài sản được xây dựng trên:

• Thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
• Thửa đất thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

thì tài sản đó cũng không được chứng nhận.

Nhà ở, công trình tạm

Các công trình sau thuộc diện không được cấp Giấy chứng nhận:

• Nhà ở tạm.
• Công trình xây dựng tạm.
• Công trình phụ trợ phục vụ vận hành công trình chính.

Tài sản thuộc khu vực giải tỏa hoặc thu hồi đất

Các tài sản đã:

• Có thông báo giải tỏa.
• Có quyết định giải tỏa.
• Có quyết định thu hồi đất.

sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoại lệ vẫn là trường hợp đã quá 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi nhưng cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi.

Công trình xây dựng không phù hợp quy hoạch

Dự thảo cũng quy định không cấp Giấy chứng nhận đối với:

• Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng.
• Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật.
• Công trình lấn chiếm khu vực bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa.
• Tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định sẽ được xem xét theo pháp luật hiện hành.

Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước

Các tài sản thuộc sở hữu Nhà nước cũng không được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoại trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ

Ngoài các trường hợp nêu trên, dự thảo còn quy định các tài sản khác không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.

Điểm mới so với Luật Đất đai 2024

So với Điều 151 Luật Đất đai 2024, Dự thảo Luật Đất đai 2026 về cơ bản kế thừa các quy định hiện hành.

Tuy nhiên, điểm mới đáng chú ý nhất là:

Luật Đất đai 2024	Dự thảo Luật Đất đai 2026
Không cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã có quyết định thu hồi đất (trừ trường hợp quá 03 năm chưa thực hiện).	Đề xuất bổ sung thêm trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực cũng không được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài nội dung này, các quy định về:

• Đất thuê.
• Đất nhận khoán.
• Đất đang tranh chấp.
• Đất bị kê biên.
• Tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện.

về cơ bản vẫn được kế thừa từ Luật Đất đai 2024.

Người dân và nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Nếu quy định mới được thông qua, người dân và nhà đầu tư cần chủ động kiểm tra kỹ thông tin pháp lý trước khi thực hiện giao dịch.

Đặc biệt cần xác minh:

• Thửa đất có nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hay không.
• Thửa đất có đang tranh chấp hoặc bị kê biên không.
• Có thuộc trường hợp bị hạn chế cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật hay không.
• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Việc kiểm tra đầy đủ các thông tin này sẽ giúp hạn chế rủi ro khi mua bán, nhận chuyển nhượng hoặc đầu tư bất động sản.

Xem thêm: Ai được cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định mới nhất

Góc nhìn của chuyên gia

Theo đội ngũ hỗ trợ Thầy Đinh Sơn Thủy, đề xuất bổ sung trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực không được cấp sổ đỏ nếu được thông qua sẽ là một thay đổi đáng chú ý trong công tác quản lý đất đai.

Điều này cũng cho thấy xu hướng quản lý ngày càng chặt chẽ hơn đối với các khu đất thuộc diện thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế các giao dịch phát sinh trong giai đoạn chuẩn bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây mới chỉ là nội dung của Dự thảo Luật Đất đai 2026, chưa phải quy định chính thức. Người dân và nhà đầu tư nên theo dõi quá trình hoàn thiện dự thảo để cập nhật kịp thời khi luật được Quốc hội thông qua.

Kết luận

Dự thảo Luật Đất đai 2026 tiếp tục kế thừa phần lớn các quy định của Luật Đất đai 2024 về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điểm mới đáng chú ý là đề xuất bổ sung trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực vào danh sách không được cấp sổ đỏ.

Mặc dù đây chưa phải quy định chính thức, nhưng người dân và nhà đầu tư cần theo dõi sát quá trình xây dựng luật để có kế hoạch giao dịch phù hợp. Đồng thời, trước mỗi quyết định mua bán hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản, việc kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, quy hoạch và tình trạng thu hồi đất vẫn là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của mình và hạn chế các rủi ro phát sinh trong tương lai. Mọi thông tin cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất