Dự thảo luật đất đai sửa đổi thay đổi cách tiếp cận định giá đất

DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: THAY ĐỔI CÁCH TIẾP CẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT, GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SẼ BỊ TÁC ĐỘNG THẾ NÀO

Giá đất không chỉ là một con số để mua bán.

Giá đất còn liên quan trực tiếp đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và nhiều quyết định đầu tư bất động sản.

Chính vì vậy, đề xuất mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.

Điểm đáng chú ý là dự thảo đề xuất bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” và bỏ quy định về giá đất cụ thể như cách tiếp cận hiện hành. Thay vào đó, cơ chế mới nhấn mạnh vai trò của Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và dữ liệu đất đai.

Điều này đặt ra một câu hỏi rất lớn:

Nếu cách định giá đất thay đổi, giá đất và giá bất động sản sẽ thay đổi như thế nào?

Và quan trọng hơn đối với nhà đầu tư:

Có nên thay đổi cách định giá một thương vụ BĐS ngay từ bây giờ?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: thay đổi cách tiếp cận định giá đất
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: thay đổi cách tiếp cận định giá đất

1. DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI ĐANG ĐỀ XUẤT THAY ĐỔI NHỮNG GÌ?

Trước hết cần nhấn mạnh:

Đây là nội dung của dự thảo, chưa phải quy định chính thức có hiệu lực.

Theo thông tin về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, cơ quan soạn thảo đề xuất thay đổi đáng kể cách tiếp cận đối với định giá đất.

Hai điểm nổi bật nhất là:

Thứ nhất, bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Thứ hai, bỏ quy định về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Thay vào đó, Nhà nước sẽ quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các tiêu chí được quy định trong pháp luật.

Theo định hướng mới, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ có vai trò lớn hơn trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính và nhiều quan hệ liên quan đến đất đai.

Đây không đơn thuần là việc thay một công thức bằng một công thức khác.

Nó thể hiện một sự thay đổi về cách tiếp cận quản lý giá đất.

2. SO VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024, ĐIỂM KHÁC NẰM Ở ĐÂU?

Để hiểu sự thay đổi, cần nhìn vào quy định hiện hành.

Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc định giá đất hiện nay là:

“Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.”

Bên cạnh đó, luật còn yêu cầu việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và độc lập giữa các chủ thể tham gia xác định, thẩm định và quyết định giá đất.

Trong khi đó, dự thảo sửa đổi đang đi theo hướng:

Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở hệ thống bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai.

Định hướng này cũng phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026, trong đó xác định Nhà nước thực hiện điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các tỷ lệ liên quan phù hợp với thực tiễn, bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Có thể hình dung đơn giản:

Nội dung Cách tiếp cận hiện hành Định hướng dự thảo
Nguyên tắc định giá Có quy định định giá theo nguyên tắc thị trường Đề xuất bỏ cách diễn đạt này
Giá đất cụ thể Có quy định và các trường hợp áp dụng Đề xuất bỏ
Bảng giá đất Được sử dụng theo các trường hợp luật quy định Vai trò được tăng cường
Hệ số điều chỉnh Có vai trò trong một số trường hợp Tiếp tục là công cụ quan trọng
Dữ liệu Là một căn cứ quan trọng Được nhấn mạnh hơn
Quyết định giá Theo cơ chế hiện hành Nhà nước quyết định trên cơ sở cơ chế mới

Điểm quan trọng nhất cần hiểu là:

Bỏ “giá đất cụ thể” không có nghĩa là Nhà nước không định giá đất.

Ngược lại, dự thảo đang hướng tới việc tăng vai trò của hệ thống giá do Nhà nước quyết định, với bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và dữ liệu làm nền tảng.

3. VÌ SAO CƠ QUAN SOẠN THẢO ĐỀ XUẤT THAY ĐỔI?

Đây là phần nhà đầu tư cần quan tâm.

Theo thông tin được công bố về dự thảo, quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024 cho thấy cơ chế định giá theo nguyên tắc thị trường vẫn còn một số vướng mắc.

Một vấn đề được đặt ra là sự tồn tại đồng thời của bảng giá đất và giá đất cụ thể, trong khi dữ liệu phục vụ định giá chưa đầy đủ.

Bên cạnh đó, việc xác định giá đất phụ thuộc khá lớn vào dữ liệu thị trường, trong khi thị trường quyền sử dụng đất chưa hoàn toàn minh bạch và giá giao dịch có thể chịu tác động của đầu cơ, thổi giá.

Nếu dữ liệu đầu vào chưa đủ tốt thì một phương pháp định giá dù được thiết kế chặt chẽ vẫn có thể gặp khó khăn khi áp dụng.

Vì vậy, định hướng mới đang tập trung nhiều hơn vào:

Dữ liệu → Bảng giá đất → Hệ số điều chỉnh → Nhà nước quyết định giá đất.

Đây là lý do Nghị quyết 21-NQ/TW cũng nhấn mạnh việc kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và thị trường bất động sản.

4. BỎ GIÁ ĐẤT CỤ THỂ CÓ NGHĨA LÀ GIÁ ĐẤT SẼ GIẢM?

Không thể kết luận như vậy.

Đây là điểm rất dễ bị hiểu sai.

Việc bỏ một cơ chế xác định giá không đồng nghĩa với việc giá đất chắc chắn tăng hoặc giảm.

Giá đất thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Đặc biệt, nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được xây dựng dựa trên dữ liệu tốt hơn, cập nhật thường xuyên hơn và phản ánh sát thực tế hơn, thì khoảng cách giữa giá do Nhà nước quyết định và giá giao dịch trên thị trường có thể thay đổi.

Vì vậy, thay vì hỏi:

“Bỏ giá đất cụ thể thì giá đất tăng hay giảm?”

Nhà đầu tư nên hỏi:

“Cơ chế mới sẽ làm thay đổi mức giá Nhà nước xác định như thế nào và mức giá đó tác động đến những khoản chi phí nào của một thương vụ BĐS?”

Đây mới là câu hỏi đúng.

5. NHỮNG KHOẢN NÀO CÓ THỂ BỊ TÁC ĐỘNG?

Đây là phần đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư.

Tiền sử dụng đất

Nếu cơ chế mới thay đổi căn cứ xác định giá đất, chi phí tiền sử dụng đất trong một số trường hợp có thể thay đổi.

Điều này đặc biệt đáng quan tâm đối với:

Nếu chi phí đầu vào của chủ đầu tư thay đổi, giá thành sản phẩm BĐS cũng có thể bị tác động.

Tiền thuê đất

Các dự án sử dụng đất thuê cũng có thể chịu tác động từ cách xác định giá đất và cơ chế tính tiền thuê đất.

Chi phí đất là một thành phần quan trọng trong tổng chi phí đầu tư dự án.

Giá khởi điểm đấu giá đất

Nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được sử dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm hoặc các nghĩa vụ tài chính liên quan, thay đổi trong cơ chế giá có thể tác động đến cách doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là vấn đề người dân đặc biệt quan tâm.

Cách xác định giá đất có thể ảnh hưởng đến căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ trong những trường hợp pháp luật quy định.

Nghị quyết 21-NQ/TW cũng xác định việc Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác

Khi giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính thay đổi, chi phí của người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản cũng có thể thay đổi theo.

Do đó, nhà đầu tư cần nhìn giá đất như một biến số trong toàn bộ bài toán tài chính, chứ không nên chỉ nhìn nó như giá mua bán.

6. GIÁ BĐS CÓ THỂ BỊ TÁC ĐỘNG THEO NHỮNG HƯỚNG NÀO?

Có thể hình dung 3 kịch bản.

Kịch bản 1: Giá Nhà nước tăng sát hơn với thực tế

Nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phản ánh sát hơn với điều kiện thực tế, chi phí đất của một số dự án có thể tăng.

Khi đó, doanh nghiệp có thể phải tính lại:

Giá vốn → biên lợi nhuận → giá bán.

Nếu chi phí đầu vào tăng mà doanh nghiệp không thể giảm các chi phí khác, giá bán có thể chịu áp lực tăng.

Kịch bản 2: Cơ chế mới giúp giảm thủ tục và rút ngắn thời gian

Nếu việc bỏ một tầng xác định giá cụ thể giúp quá trình xử lý hồ sơ nhanh hơn, dự án có thể giảm thời gian chờ đợi.

Đây là yếu tố có thể tạo tác động tích cực.

Bởi trong bất động sản:

Thời gian cũng là chi phí.

Một dự án chậm triển khai 1–2 năm có thể phải chịu chi phí vốn, chi phí quản lý, chi phí cơ hội và nhiều rủi ro khác.

Kịch bản 3: Dữ liệu chưa đủ tốt

Đây lại là một thách thức.

Nếu bảng giá và hệ số điều chỉnh được xây dựng nhưng dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, việc phản ánh đúng sự khác biệt giữa các khu vực, vị trí và loại đất sẽ là bài toán khó.

Do đó, chất lượng dữ liệu sẽ trở thành một trong những yếu tố quyết định hiệu quả của cơ chế mới.

7. NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN CẦN THAY ĐỔI CÁCH ĐỊNH GIÁ BĐS NHƯ THẾ NÀO?

Đây mới là phần quan trọng nhất.

Nhà đầu tư không nên chờ Luật mới có hiệu lực rồi mới bắt đầu thay đổi tư duy.

Ngay từ bây giờ, khi định giá một BĐS, nên phân biệt ít nhất 3 loại giá:

Một là, giá Nhà nước.

Là giá được xác định theo hệ thống pháp luật và được sử dụng cho các mục đích tài chính, quản lý theo quy định.

Hai là, giá thị trường.

Là mức giá mà người mua và người bán thực tế có thể giao dịch trong điều kiện bình thường.

Ba là, giá trị đầu tư.

Là mức giá mà nhà đầu tư cho rằng tài sản đáng giá dựa trên khả năng khai thác, tiềm năng tăng trưởng, quy hoạch, hạ tầng và chiến lược đầu tư.

Ba con số này không nhất thiết giống nhau.

Ví dụ, một khu đất có:

Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào một con số thì rất dễ ra quyết định sai.

8. ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG GIAI ĐOẠN MỚI: ĐỪNG CHỈ NHÌN VÀO GIÁ GIAO DỊCH

Một vấn đề quan trọng khác là giá giao dịch trên thị trường không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá trị.

Có thể xảy ra:

Vì vậy, nhà đầu tư cần phân tích nhiều giao dịch tương đồng thay vì lấy một giao dịch duy nhất làm chuẩn.

Đặc biệt với BĐS vùng ven, cần so sánh:

Vị trí + đường giao thông + quy hoạch + diện tích + pháp lý + khả năng xây dựng + khoảng cách đến hạ tầng + thanh khoản.

Một mảnh đất cách nhau 500 m nhưng khác đường vào, khác quy hoạch hoặc khác khả năng xây dựng có thể có mức giá hoàn toàn khác nhau.

9. ĐIỀU GÌ SẼ QUYẾT ĐỊNH HIỆU QUẢ CỦA CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ MỚI?

Theo tôi, có 4 yếu tố nhà đầu tư cần theo dõi.

1. Chất lượng dữ liệu đất đai

Dữ liệu càng đầy đủ, cập nhật và kết nối tốt thì khả năng xác định giá càng có cơ sở.

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin và đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với các diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu.

2. Cơ chế cập nhật bảng giá

Giá đất không đứng yên.

Một khu vực có thể thay đổi mạnh sau khi:

Vì vậy, khả năng cập nhật giá là yếu tố rất quan trọng.

3. Hệ số điều chỉnh

Nếu bảng giá là nền tảng thì hệ số điều chỉnh sẽ là một công cụ quan trọng để đưa mức giá áp dụng gần hơn với thực tế từng khu vực, vị trí và loại đất.

4. Tính minh bạch của dữ liệu

Nếu dữ liệu giao dịch, công chứng, ngân hàng, thuế, đất đai và bất động sản được kết nối tốt, việc định giá sẽ có thêm cơ sở kiểm chứng.

Đây cũng là một trong những định hướng được Nghị quyết 21-NQ/TW nhấn mạnh.

10. NHÀ ĐẦU TƯ BĐS VÙNG VEN CẦN ĐẶC BIỆT QUAN TÂM ĐIỀU GÌ?

Với bất động sản vùng ven, tác động có thể không giống nhau ở mọi nơi.

Nhà đầu tư cần đặc biệt theo dõi những khu vực có:

Bởi giá đất không chỉ được quyết định bởi hiện trạng.

Kỳ vọng về tương lai của khu vực cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá thị trường.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt:

“Tiềm năng tăng giá” với “giá đã tăng trước kỳ vọng”.

Một khu vực có hạ tầng tương lai rất tốt nhưng giá hiện tại đã bị đẩy lên quá cao thì chưa chắc là cơ hội.

Ngược lại, một khu vực có hạ tầng đang hình thành, giá chưa phản ánh đầy đủ giá trị tương lai và pháp lý rõ ràng có thể tạo ra biên an toàn tốt hơn.

11. 5 SAI LẦM NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG NÊN MẮC KHI DỰ THẢO LUẬT ĐANG THAY ĐỔI

Sai lầm 1: Nghĩ rằng bỏ giá đất cụ thể = giá đất giảm

Không có cơ sở để kết luận như vậy.

Sai lầm 2: Nghĩ rằng giá Nhà nước = giá thị trường

Hai khái niệm này cần được phân biệt.

Sai lầm 3: Mua BĐS chỉ vì nghĩ giá Nhà nước sắp tăng

Đây là cách đầu tư theo chính sách nhưng thiếu phân tích tài sản.

Sai lầm 4: Bỏ qua quy hoạch và hạ tầng

Dù cơ chế định giá thay đổi, giá trị thực của BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào vị trí, quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu thị trường.

Sai lầm 5: Áp dụng dự thảo như luật hiện hành

Đây là sai lầm pháp lý nghiêm trọng.

Tại thời điểm viết bài, nội dung nêu trên vẫn là đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, chưa phải quy định chính thức có hiệu lực. Dự thảo cập nhật ngày 8/8/2026 dự kiến Luật mới có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, nhưng thời điểm và nội dung cuối cùng còn phụ thuộc quá trình Quốc hội xem xét, thông qua.

12. GÓC NHÌN CỦA THẦY ĐINH SƠN THUỶ

Một nhà đầu tư bất động sản không nên chỉ quan tâm:

“Luật mới quy định giá đất bao nhiêu?”

Mà cần đặt câu hỏi sâu hơn:

“Cơ chế xác định giá mới sẽ tác động đến chi phí, giá trị và khả năng sinh lời của tài sản mà mình đang sở hữu hoặc chuẩn bị mua như thế nào?”

Đây là sự khác biệt giữa biết thông tin và biết ứng dụng thông tin vào đầu tư.

Khi chính sách thay đổi, nhà đầu tư cần phân tích theo chuỗi:

Chính sách → Giá Nhà nước → Nghĩa vụ tài chính → Chi phí đầu vào → Giá thành BĐS → Giá thị trường → Thanh khoản → Lợi nhuận đầu tư.

Nếu chỉ nhìn một mắt xích, rất dễ đưa ra kết luận sai.

Đặc biệt trong giai đoạn thị trường ngày càng chú trọng đến dữ liệu, quy hoạch và pháp lý, nhà đầu tư càng phải biết cách kiểm tra thông tin thay vì chỉ nghe tin đồn.

Không phải cứ chính sách thay đổi là BĐS sẽ tăng giá.

Nhưng mỗi thay đổi chính sách đều có thể tạo ra người được hưởng lợi, người chịu tác động và những cơ hội mới.

Năng lực của nhà đầu tư là nhận ra điều đó trước khi xuống tiền.

KẾT LUẬN

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 đang đề xuất một thay đổi đáng chú ý trong cách tiếp cận định giá đất:

Bỏ quy định về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” và bỏ quy định về giá đất cụ thể, đồng thời tăng vai trò của bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và dữ liệu trong cơ chế Nhà nước quyết định giá đất.

Nếu được thông qua, đây có thể là thay đổi có ảnh hưởng rộng đến:

Tuy nhiên, chưa thể kết luận rằng giá BĐS sẽ tăng hay giảm chỉ vì cơ chế định giá thay đổi.

Điều quan trọng nhất vẫn là chất lượng dữ liệu, cách xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh, mức độ minh bạch của thị trường và cách các quy định mới được triển khai trên thực tế.

Đối với nhà đầu tư, đây là lúc cần chuyển từ tư duy:

“Nghe chính sách để đoán giá”

sang:

“Đọc chính sách để phân tích tác động đến từng thương vụ.”

CẬP NHẬT VĂN BẢN VÀ DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI

Nhà đầu tư có thể theo dõi các nguồn chính thức về quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.

Định hướng sửa đổi hiện nay được đặt trong tổng thể hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm đồng bộ chính sách đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Quốc hội và Chính phủ đang tiếp tục hoàn thiện các nội dung này trong năm 2026.

Lưu ý: Các nội dung về dự thảo trong bài chỉ có giá trị tham khảo, không thay thế văn bản pháp luật chính thức. Khi quyết định đầu tư hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính, cần căn cứ quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.

ĐĂNG KÝ HỌC CÙNG THẦY ĐINH SƠN THUỶ

Chính sách đất đai thay đổi liên tục, nhưng điều quan trọng với nhà đầu tư không phải là nhớ hết từng điều luật.

Quan trọng hơn là biết cách đọc chính sách và chuyển hóa chính sách thành quyết định đầu tư.

Khi phân tích một BĐS, nhà đầu tư cần biết cách kiểm tra:

Pháp lý → Quy hoạch → Hạ tầng → Định giá → Chi phí tài chính → Khả năng tăng giá → Thanh khoản → Kịch bản đầu tư.

Đặc biệt với bất động sản vùng ven, chỉ cần hiểu sai một yếu tố về quy hoạch, chuyển mục đích, giá đất hoặc chi phí đầu vào cũng có thể làm thay đổi hoàn toàn hiệu quả của thương vụ.

Nếu muốn nâng cao năng lực phân tích và đầu tư bất động sản thực chiến, bạn có thể tìm hiểu các chương trình đào tạo cùng Thầy Đinh Sơn Thuỷ, tập trung vào pháp lý, quy hoạch, định giá và chiến lược đầu tư bất động sản vùng ven.

Xem thêm: Khóa học cùng thầy Đinh Sơn Thủy

Đừng chỉ nghe một chính sách mới rồi đoán giá BĐS sẽ tăng hay giảm. Hãy học cách phân tích chính sách để biết tài sản nào thực sự hưởng lợi và thương vụ nào thực sự đáng xuống tiền. Mọi thông tin cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất

Thẻ

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *