LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI TIẾP TỤC ĐƯỢC RÀ SOÁT: NHỮNG NỘI DUNG NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN QUAN TÂM

Luật Đất đai là một trong những đạo luật có tác động sâu rộng nhất đến thị trường bất động sản, người sử dụng đất, doanh nghiệp và hoạt động đầu tư.

Chỉ một thay đổi trong quy định về giá đất, bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá, thu hồi đất, đăng ký đất đai hoặc thủ tục hành chính cũng có thể tác động trực tiếp đến giá trị tài sản và cách thức triển khai một dự án.

Mới đây, ngày 28/9/2026, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng chủ trì cuộc họp với các bộ, cơ quan liên quan để tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Yêu cầu được nhấn mạnh là dự thảo phải thống nhất, chặt chẽ, có tính khả thi, hiệu quả và hạn chế tối đa vướng mắc phát sinh sau khi ban hành.

Điều này cho thấy quá trình sửa đổi Luật Đất đai vẫn đang được tiếp tục hoàn thiện và những nội dung nhà đầu tư đang quan tâm chưa thể xem là quy định chính thức cho đến khi được cơ quan có thẩm quyền thông qua và có hiệu lực.

Vậy lần rà soát này tập trung vào những vấn đề gì?

Và nhà đầu tư bất động sản cần chuẩn bị như thế nào?

1. VÌ SAO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI TIẾP TỤC ĐƯỢC RÀ SOÁT?

Theo thông tin từ Chính phủ, dự án Luật Đất đai sửa đổi có tác động sâu sắc, toàn diện đến đời sống kinh tế, xã hội. Vì vậy, quá trình hoàn thiện không chỉ tập trung vào việc sửa một vài điều khoản mà phải rà soát tổng thể để bảo đảm tính đồng bộ với hệ thống pháp luật.

Trước đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã rà soát 64 luật, bộ luật có liên quan trực tiếp đến dự thảo, đồng thời tiếp thu ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, tổ chức liên quan và ý kiến của đại biểu Quốc hội.

Điều này rất quan trọng bởi đất đai không tồn tại độc lập.

Một thương vụ bất động sản có thể đồng thời liên quan đến:

• Luật Đất đai.
• Luật Nhà ở.
• Luật Kinh doanh bất động sản.
• Luật Công chứng.
• Luật Đấu giá.
• Pháp luật về thuế.
• Pháp luật về đầu tư.
• Pháp luật về xây dựng.
• Các quy định về ngân sách, tài chính và doanh nghiệp.

Nếu một quy định của Luật Đất đai thay đổi nhưng không đồng bộ với các luật khác, quá trình thực hiện có thể tiếp tục phát sinh điểm nghẽn.

Vì vậy, yêu cầu hiện nay không chỉ là “sửa luật” mà còn là “sửa để có thể thực hiện được trong thực tế”.

2. NHỮNG NỘI DUNG ĐANG ĐƯỢC TIẾP TỤC RÀ SOÁT

Tại cuộc họp ngày 28/9, các bộ, cơ quan tiếp tục trao đổi về nhiều nội dung quan trọng liên quan đến quản lý và sử dụng đất. Trong đó có công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thanh toán hợp đồng BT; sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, doanh nghiệp nhà nước; thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Đây đều là những nội dung có thể tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới thị trường bất động sản.

Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Một trong những nội dung được tiếp tục làm rõ là quy định về công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đây là vấn đề có ý nghĩa trực tiếp với người mua và người bán bất động sản bởi một hợp đồng chuyển nhượng không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn liên quan đến an toàn pháp lý của giao dịch.

Trước đó, Chính phủ cũng đã yêu cầu nghiên cứu yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng phù hợp với pháp luật về công chứng, nhằm phòng ngừa tranh chấp và khiếu kiện.

Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Đây là nhóm vấn đề có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí phát triển dự án.

Đặc biệt, với các dự án bất động sản, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất có thể ảnh hưởng đến:

• Tổng chi phí đầu tư.
• Giá thành sản phẩm.
• Hiệu quả dự án.
• Giá bán.
• Khả năng triển khai dự án.
• Dòng tiền của doanh nghiệp.

Tại cuộc họp ngày 28/9, Phó Thủ tướng thống nhất thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất tối đa không quá 12 tháng.

Đây là một nội dung đáng chú ý đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

3. GIÁ ĐẤT VẪN LÀ MỘT TRONG NHỮNG VẤN ĐỀ QUAN TRỌNG NHẤT

Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, cơ chế xác định giá đất và bảng giá đất tiếp tục là vấn đề được đặc biệt quan tâm.

Tại cuộc họp ngày 21/9, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu, thiết kế cơ chế tính giá đất và bảng giá đất phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.

Chính phủ trước đó cũng yêu cầu nghiên cứu:

• Tiêu chí khung về giá đất.
• Nguyên tắc xác định giá đất.
• Cơ chế kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất.
• Vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý và quyết định giá đất.
• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các nhóm đất khác nhau.

Vì sao nhà đầu tư cần quan tâm?

Bởi giá đất không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Nó còn tác động đến:

Chi phí đầu vào → giá thành dự án → giá bán → lợi nhuận → khả năng triển khai → giá trị bất động sản.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây cũng là yếu tố cần theo dõi khi đánh giá những tài sản có liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất hoặc kỳ vọng hưởng lợi từ thay đổi chính sách.

Tuy nhiên, cần tránh suy luận đơn giản rằng:

“Luật sửa đổi → giá đất chắc chắn tăng.”

Thực tế phụ thuộc vào từng chính sách cụ thể, từng địa phương, từng loại đất và từng thời điểm áp dụng.

4. BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ THU HỒI ĐẤT TIẾP TỤC ĐƯỢC QUAN TÂM

Bồi thường và tái định cư là nhóm chính sách có ảnh hưởng trực tiếp đến người bị thu hồi đất, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án.

Tại cuộc họp ngày 21/9, Phó Thủ tướng yêu cầu đánh giá lại chính sách bồi thường, bảo đảm không tạo kẽ hở dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước hoặc phát sinh tiêu cực.

Định hướng lớn được Chính phủ đặt ra là chuyển từ tư duy đơn thuần “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân sau thu hồi đất”.

Điều này có thể tạo ra tác động đáng chú ý đối với các khu vực có nhiều dự án hạ tầng, đô thị và công nghiệp.

Đối với nhà đầu tư, khi khảo sát một khu vực có thông tin về dự án hạ tầng hoặc dự án đô thị, không nên chỉ quan tâm:

“Có dự án hay không?”

Mà cần tìm hiểu thêm:

• Dự án đã đến giai đoạn nào?
• Phạm vi thu hồi đất ra sao?
• Tiến độ giải phóng mặt bằng thế nào?
• Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được triển khai ra sao?
• Bất động sản mình quan tâm nằm ở vị trí nào so với phạm vi dự án?

Đây là cách tiếp cận thực tế hơn nhiều so với việc chỉ nghe thông tin “sắp có dự án”.

5. ĐẤT BỎ HOANG, CHẬM ĐƯA VÀO SỬ DỤNG VÀ THUẾ CHỐNG ĐẦU CƠ

Một nội dung đáng chú ý khác là định hướng nghiên cứu đưa vào Luật Đất đai sửa đổi các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý tình trạng đất bỏ hoang.

Tại cuộc họp ngày 21/9, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu nội dung này ở cấp nguyên tắc, sau đó giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm phù hợp thực tiễn.

Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu cơ chế tài chính để xử lý:

• Chênh lệch địa tô.
• Đất bỏ hoang.
• Đất chậm đưa vào sử dụng.

Đây là vấn đề nhà đầu tư cần theo dõi, đặc biệt đối với những người có chiến lược nắm giữ tài sản trong thời gian dài nhưng không đưa vào khai thác.

Nếu chính sách được thiết kế theo hướng tăng chi phí đối với tài sản bỏ hoang hoặc sử dụng đất không hiệu quả, bài toán đầu tư trong tương lai có thể không còn đơn thuần là:

Mua đất → chờ tăng giá → bán.

Thay vào đó, nhà đầu tư có thể phải tính đến:

Giá mua + chi phí vốn + nghĩa vụ tài chính + khả năng khai thác + chi phí nắm giữ + thời gian thoát hàng.

Đây là một thay đổi rất quan trọng về tư duy đầu tư.

6. ĐƠN GIẢN HÓA THỦ TỤC ĐẤT ĐAI VÀ TĂNG CƯỜNG DỮ LIỆU

Một trong những định hướng đáng chú ý của dự án Luật Đất đai sửa đổi là đơn giản hóa thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; phân cấp, phân quyền; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai.

Song song với đó là yêu cầu đẩy nhanh việc xây dựng, kết nối thông tin và dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa, nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây có thể là một thay đổi lớn đối với thị trường.

Trong tương lai, việc kiểm tra một bất động sản có thể ngày càng dựa nhiều hơn vào:

Dữ liệu pháp lý → dữ liệu quy hoạch → lịch sử biến động → nghĩa vụ tài chính → tình trạng tài sản.

Điều này đặc biệt quan trọng với nhà đầu tư.

Bởi trong một thị trường có dữ liệu minh bạch hơn, lợi thế sẽ dần chuyển từ người “biết tin trước” sang người “biết phân tích dữ liệu tốt hơn”.

7. ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC, NÔNG LÂM TRƯỜNG CŨNG ĐƯỢC RÀ SOÁT

Tại cuộc họp ngày 28/9, Phó Thủ tướng yêu cầu đối với việc xử lý đất của doanh nghiệp Nhà nước, đất nông, lâm trường phải bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người đang sử dụng đất hợp pháp.

Đây là nhóm đất có lịch sử quản lý và sử dụng phức tạp ở nhiều địa phương.

Đối với nhà đầu tư, nếu bất động sản có nguồn gốc liên quan đến:

• Đất nông, lâm trường.
• Đất của doanh nghiệp Nhà nước.
• Đất chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước.
• Đất có quá trình sử dụng kéo dài qua nhiều giai đoạn.

thì việc kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất và hồ sơ pháp lý càng quan trọng.

Không nên chỉ nhìn vào hiện trạng sử dụng hoặc giấy tờ đang có mà bỏ qua lịch sử hình thành quyền sử dụng đất.

8. LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI SẼ TÁC ĐỘNG THẾ NÀO ĐẾN NHÀ ĐẦU TƯ?

Ở thời điểm hiện tại, chưa nên đưa ra kết luận rằng một chính sách cụ thể chắc chắn sẽ làm giá bất động sản tăng hay giảm.

Tuy nhiên, từ những nội dung đang được rà soát, có thể thấy một số nhóm vấn đề nhà đầu tư cần đặc biệt theo dõi.

Nhóm chính sách	Nhà đầu tư cần quan tâm
Giá đất	Chi phí đất và phương pháp xác định giá
Bảng giá đất	Tác động đến nghĩa vụ tài chính
Bồi thường	Tiến độ giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất	Rủi ro pháp lý và khả năng triển khai dự án
Đất bỏ hoang	Chi phí nắm giữ tài sản
Thuế chống đầu cơ	Chiến lược đầu tư dài hạn
Thủ tục hành chính	Thời gian và quy trình giao dịch
Dữ liệu đất đai	Khả năng kiểm tra pháp lý
Đăng ký biến động	Tính minh bạch của lịch sử tài sản
Đất doanh nghiệp Nhà nước	Nguồn gốc và tính pháp lý

Điều quan trọng nhất là không đầu tư dựa trên một chính sách chưa được ban hành.

Nhà đầu tư có thể theo dõi dự thảo để chuẩn bị, nhưng quyết định giao dịch vẫn phải căn cứ vào pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

9. NHÀ ĐẦU TƯ NÊN LÀM GÌ TRONG GIAI ĐOẠN LUẬT ĐANG ĐƯỢC RÀ SOÁT?

Thứ nhất: Không vội chạy theo tin chính sách

Thông tin “Luật sắp sửa đổi” thường tạo ra kỳ vọng lớn.

Nhưng giữa:

Dự thảo → Chính phủ hoàn thiện → Quốc hội xem xét → thông qua → ban hành → có hiệu lực → văn bản hướng dẫn

có thể còn nhiều bước.

Vì vậy, không nên lấy một nội dung trong dự thảo làm căn cứ duy nhất để xuống tiền.

Thứ hai: Tập trung vào giá trị thực của tài sản

Một bất động sản tốt vẫn cần có:

• Vị trí phù hợp.
• Pháp lý rõ ràng.
• Nhu cầu sử dụng.
• Hạ tầng.
• Khả năng khai thác.
• Giá mua hợp lý.
• Thanh khoản.

Thứ ba: Theo dõi chính sách theo từng nhóm tài sản

Không phải thay đổi chính sách nào cũng tác động giống nhau đến mọi loại bất động sản.

Đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất dự án, đất đấu giá và đất có nguồn gốc doanh nghiệp Nhà nước có thể chịu tác động rất khác nhau.

Thứ tư: Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc

Dù pháp luật có thay đổi như thế nào, một nguyên tắc vẫn rất quan trọng:

Không đặt cọc chỉ dựa trên lời hứa về tương lai của bất động sản.

Hãy kiểm tra hiện trạng pháp lý trước, sau đó mới tính đến kỳ vọng chính sách.

GÓC NHÌN CỦA THẦY ĐINH SƠN THUỶ

Việc Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục được rà soát cho thấy một thông điệp rất rõ:

Chính sách đất đai đang được đặt yêu cầu ngày càng cao về tính thực tiễn và khả năng triển khai.

Nhà đầu tư không nên chỉ quan tâm:

“Luật mới có gì có lợi cho mình?”

Mà cần đặt câu hỏi sâu hơn:

“Nếu chính sách thay đổi, tài sản của mình sẽ bị tác động ở điểm nào?”

Ví dụ:

• Giá đất thay đổi thì chi phí chuyển mục đích của tài sản ra sao?
• Chính sách bồi thường thay đổi thì dự án hạ tầng gần bất động sản sẽ ảnh hưởng thế nào?
• Thủ tục được đơn giản hóa thì khả năng khai thác tài sản có thuận lợi hơn không?
• Dữ liệu đất đai minh bạch hơn thì những tài sản pháp lý không rõ ràng sẽ bị thị trường đánh giá như thế nào?
• Nếu có chính sách liên quan đến đất bỏ hoang hoặc chống đầu cơ, chiến lược nắm giữ dài hạn sẽ thay đổi ra sao?

Nhà đầu tư giỏi không phải là người đoán đúng mọi chính sách.

Nhà đầu tư giỏi là người hiểu chính sách đủ sâu để biết tài sản nào đang có rủi ro, tài sản nào có cơ hội và quyết định được mức giá nào là hợp lý.

KẾT LUẬN

Ngày 28/9/2026, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng tiếp tục yêu cầu rà soát kỹ lưỡng dự án Luật Đất đai sửa đổi, bảo đảm thống nhất, chặt chẽ, khả thi, hiệu quả và hạn chế tối đa vướng mắc trong quá trình thực hiện sau khi luật được ban hành.

Các nhóm vấn đề đáng chú ý gồm:

• Giá đất và bảng giá đất.
• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Bồi thường, tái định cư.
• Thu hồi đất.
• Đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
• Thuế chống đầu cơ.
• Công chứng giao dịch đất đai.
• Đấu giá quyền sử dụng đất.
• Đất của doanh nghiệp Nhà nước, nông lâm trường.
• Đơn giản hóa thủ tục hành chính.
• Phân cấp, phân quyền.
• Đăng ký và dữ liệu đất đai.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây vẫn là quá trình hoàn thiện dự án Luật Đất đai sửa đổi. Những nội dung đang được nghiên cứu, rà soát không đồng nghĩa với việc tất cả đã trở thành quy định có hiệu lực.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, cách an toàn nhất trong giai đoạn này là:

Theo dõi chính sách – hiểu tác động – kiểm tra pháp lý – định giá tài sản – rồi mới quyết định.

Không chạy theo tin đồn.

Không mua chỉ vì kỳ vọng luật mới.

Và quan trọng nhất, không bỏ qua việc kiểm tra pháp lý của chính bất động sản mình đang chuẩn bị xuống tiền.

NGUỒN THÔNG TIN THAM KHẢO

• Báo Điện tử Chính phủ: Hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm thống nhất, chặt chẽ, ngày 28/9/2026.
• Báo Điện tử Chính phủ: Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng – Rà soát kỹ các chính sách trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ngày 21/9/2026.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ: Khẩn trương hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
• Báo Điện tử Chính phủ: Thẩm định dự án Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn.

Xem thêm: Dự thảo luật đất đai sửa đổi thay đổi cách tiếp cận định giá đất

ĐĂNG KÝ HỌC CÙNG THẦY ĐINH SƠN THUỶ

Luật đất đai thay đổi sẽ tạo ra cả cơ hội và rủi ro cho thị trường bất động sản. Nhưng để tận dụng được cơ hội, nhà đầu tư không thể chỉ đọc tin tức hoặc nghe người khác phân tích.

Điều quan trọng là phải biết tự đọc quy hoạch, kiểm tra pháp lý, phân tích khả năng chuyển mục đích sử dụng đất, đánh giá tác động của chính sách, định giá và xây dựng phương án đầu tư cho từng thương vụ.

Thầy Đinh Sơn Thuỷ trực tiếp đào tạo thực chiến về pháp lý bất động sản, quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, phân lô tách thửa và chiến lược đầu tư bất động sản vùng ven.

Nếu anh chị đang có một thương vụ cụ thể và muốn biết chính sách đất đai mới có thể tác động như thế nào đến tài sản của mình, hãy chủ động học và phân tích trước khi xuống tiền.

Đừng chỉ chờ luật thay đổi. Hãy trang bị kiến thức để biết mình cần thay đổi chiến lược đầu tư như thế nào.