Phân khúc căn hộ tiếp tục “nóng”, giá tăng cao

Phân khúc căn hộ tiếp tục “nóng”, giá tăng cao

Trong những tháng gần đây, phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội tiếp tục ghi nhận mức tăng giá mạnh, bất chấp thị trường bất động sản còn nhiều biến động. Bộ Xây dựng đã chính thức lên tiếng cảnh báo về tình trạng giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân, đồng thời chỉ rõ các nguyên nhân sâu xa khiến mặt bằng giá căn hộ liên tục leo thang.

Giá căn hộ tăng vượt khả năng chi trả

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình 6% so với đầu năm. Tại nhiều dự án mới, giá đã lên đến 70-80 triệu đồng/m², thậm chí có những căn hộ hạng sang chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m².

Ở thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ có sẵn cũng được “sang tay” với mức giá tăng chóng mặt. Điển hình là một căn 2 phòng ngủ tại TP.HCM đã tăng từ dưới 40 triệu đồng/m² lên khoảng 50 triệu đồng/m² chỉ trong vòng vài tháng. Điều này phản ánh sức nóng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt của phân khúc căn hộ, ngay cả trong bối cảnh thị trường gặp nhiều thách thức chung.

Đâu là nguyên nhân đẩy giá căn hộ tăng cao?

1. Đầu cơ và thông tin quy hoạch thiếu minh bạch

Bộ Xây dựng nhận định, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tăng giá bất thường của phân khúc căn hộ đến từ hoạt động đầu cơ, lướt sóng và giao dịch dựa trên tin đồn quy hoạch. Việc thiếu minh bạch trong công bố thông tin quy hoạch, tiến độ dự án… tạo ra môi trường thuận lợi cho việc “thổi giá”, làm méo mó thị trường.

2. Cấu trúc nguồn cung lệch pha

Một thực tế đáng lo ngại là phân khúc nhà ở bình dân – vốn phục vụ nhóm thu nhập thấp và trung bình – gần như biến mất khỏi thị trường trong suốt 3 năm qua. Theo báo cáo từ VARS IRE, tại TP.HCM, 80% số căn hộ chào bán đều thuộc nhóm có giá trên 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá rẻ gần như không còn hiện diện.

3. Chi phí đầu vào tăng cao

Chi phí đất đai, nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính (lãi vay) đều đang trong xu hướng tăng. Đồng thời, việc chậm cấp phép dự án và quy trình pháp lý kéo dài cũng khiến nhiều chủ đầu tư tăng giá bán để bù đắp chi phí và rủi ro.

4. Sự mất cân đối trong phát triển đô thị

Bộ Xây dựng cho rằng, công tác quy hoạch và quản lý đô thị hiện nay chưa đồng bộ, dẫn đến sự mất cân đối về nguồn cung. Nhiều dự án tập trung ở khu vực trung tâm, có hạ tầng phát triển, trong khi các khu vực vùng ven – nơi có thể xây dựng nhà ở giá rẻ – chưa được quy hoạch hợp lý hoặc thiếu hạ tầng hỗ trợ.

Thị trường đang bị dẫn dắt bởi xu hướng đầu tư

Báo cáo của CBRE cho thấy, trong quý vừa qua, 90% nguồn cung mở bán tại TP.HCM và Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá trung bình 87-90 triệu đồng/m², tăng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy thị trường căn hộ đang bị chi phối bởi nhà đầu tư, trong khi người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Động thái từ Bộ Xây dựng: Siết đầu cơ, tăng minh bạch

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp đồng bộ để ổn định thị trường:

• Rà soát và điều chỉnh quy hoạch để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

• Tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

• Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS để công khai thông tin quy hoạch, giá bán và pháp lý từng dự án.

• Hướng dòng vốn tín dụng vào nhóm mua ở thực, thay vì đầu cơ ngắn hạn.

• Đẩy mạnh chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2025–2030.

Bộ cũng nhấn mạnh, việc bình ổn thị trường nhà ở không thể chỉ dựa vào các biện pháp hành chính, mà cần sự phối hợp giữa cơ quan quản lý – doanh nghiệp – hệ thống tài chính trong việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường minh bạch và kiểm soát dòng vốn đầu tư.

Tác động đối với người mua nhà và nhà đầu tư

Trong bối cảnh phân khúc căn hộ vẫn “nóng”, người mua ở thực cần:

• Thận trọng trong việc chọn dự án – Ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng phát triển.

• Tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch – Tránh mua theo “tin đồn”, cần xác minh thông tin chính thức từ cơ quan nhà nước hoặc cổng dữ liệu quy hoạch.

• Lên kế hoạch tài chính rõ ràng, lựa chọn căn hộ phù hợp với khả năng chi trả thực tế.

Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm cần định hình lại chiến lược – từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư bền vững, ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền hoặc có giá trị tăng trưởng lâu dài tại các vùng vệ tinh có tiềm năng.

Xem thêm: Đề xuất siết nhiều nhà và chính sách thuế để ngăn đầu cơ gia tăng

Kết luận

Sức nóng của phân khúc căn hộ hiện nay phản ánh sự mất cân bằng giữa cung và cầu ở thực, đi kèm với những yếu tố bất ổn về quy hoạch và đầu cơ. Việc giá căn hộ tăng vượt khả năng chi trả không chỉ ảnh hưởng đến an sinh xã hội, mà còn tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, với những giải pháp mạnh mẽ từ Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương, kỳ vọng thị trường sẽ từng bước được điều tiết hợp lý. Khi thông tin được công khai minh bạch, dòng vốn được định hướng đúng, phân khúc căn hộ có thể trở lại đúng vai trò – là nơi an cư cho người dân đô thị, chứ không chỉ là “công cụ lướt sóng”.

Trên đây là 1 số chia sẻ của đội ngũ hỗ trợ thầy Đinh Sơn Thủy về thông tin cảnh báo từ bộ xây dựng về phân khúc căn hộ tiếp tục nóng và giá tăng cao. Hi vọng bài viết đem đến cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần được hỗ trợ liên quan đến đầu tư, pháp lý bất động sản vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất